14/11/2016
La implementación del DNU 70/2023 ha generado un cambio significativo en el panorama de los alquileres en Argentina, especialmente en lo que respecta a la resolución anticipada de los contratos. Este artículo analiza en detalle las implicaciones de esta nueva normativa, diferenciando entre contratos firmados antes y después de su entrada en vigencia.
Contratos de Alquiler PREVIOS al DNU 70/2023
Para los contratos firmados entre julio de 2020 y el 29 de diciembre de 2023, la legislación vigente al momento de su celebración es la que determina las condiciones de resolución anticipada. Esto implica que, dependiendo del contrato específico (Ley 2551, Ley 2737 o Código Civil y Comercial), las reglas y multas pueden variar considerablemente. Generalmente se establece una duración mínima de tres años.
Rescisión Anticipada: Multas y Plazos
En la mayoría de los casos, la resolución anticipada solo es posible una vez cumplido el sexto mes del contrato. La notificación al locador debe ser fehaciente y con un mínimo de un mes de anticipación.
- Meses 7 al 12: Indemnización equivalente a un mes y medio de alquiler.
- Segundo y tercer año: Indemnización equivalente a un mes de alquiler.
- Excepción: No se aplica indemnización alguna si la notificación al propietario se realiza con tres o más meses de anticipación, siempre y cuando se cumpla el sexto mes de contrato.
Contratos de Alquiler POSTERIORES al DNU 70/2023
Los contratos firmados a partir del 30 de diciembre de 2023 se rigen por el DNU 70/2023, que introduce cambios sustanciales en la resolución anticipada.
Cambios Clave en la Resolución Anticipada
- Sin duración mínima: Se elimina la duración mínima de 3 años. Las partes pueden acordar libremente el plazo del contrato, siendo 2 años el plazo por defecto si no se especifica.
- Rescisión en cualquier momento: El inquilino puede rescindir el contrato en cualquier momento, incluso al día siguiente de la firma.
- Multa del 10%: La indemnización se fija en el 10% del saldo del canon locativo futuro , calculado desde la fecha de notificación hasta la fecha de finalización pactada en el contrato. Esta es una diferencia crucial con las normas anteriores.
- Sin excepción por preaviso: A diferencia de los contratos previos al DNU, no existe una excepción que exima del pago de la indemnización por un preaviso mayor.
Ejemplo de Cálculo de la Multa
Contrato de 2 años (24 meses). El inquilino rescinde a los 10 meses. La multa será el 10% de los 14 meses restantes.
Contrato de 6 meses. El inquilino rescinde a los 60 días. La multa será el 10% de los 4 meses restantes.
Excepciones al Pago de la Multa
Tanto en contratos previos como posteriores al DNU, la indemnización solo corresponde en casos de rescisión sin causa. Si la rescisión se debe a un incumplimiento del propietario (ej: falta de mantenimiento de la vivienda), el inquilino puede rescindir sin pagar multa. Esto se basa en el artículo 1220 del Código Civil y Comercial, que establece que el inquilino puede dar por finalizado el contrato si el incumplimiento es imputable al propietario.
Otros Cambios Importantes Introducidos por el DNU 70/2023
- Ajustes de alquiler: Se permite a las partes negociar libremente la frecuencia y la fórmula de actualización de los alquileres, a diferencia de las leyes anteriores que imponían restricciones.
- Contratos en dólares: Se permite la contratación en moneda extranjera.
- Depósito: Se elimina el tope de un mes de alquiler y la obligación de devolverlo actualizado. Las partes pueden determinar libremente la cantidad y las condiciones de devolución.
- Pagos anticipados: Se permite el pago anticipado de varios meses de alquiler.
Contratos Vigentes bajo la Ley Anterior
Es importante destacar que el DNU 70/2023 no tiene efecto retroactivo. Los contratos firmados bajo la Ley de Alquileres 2551 (o normas anteriores) mantienen su vigencia y se rigen por las condiciones establecidas en esos contratos.
Consultas Habituales
¿Qué pasa si el contrato no especifica la fórmula de actualización?
En los contratos posteriores al DNU, si no se especifica una fórmula de actualización, se aplicará la ley vigente al momento del incumplimiento.
¿Cómo se calcula la multa en caso de contratos con ajustes periódicos del alquiler?
Se recomienda precisar en el contrato cómo se calculará la multa en caso de ajustes periódicos, especialmente si se utilizan índices como el IPC o el RIPTE cuyos valores futuros son inciertos.
¿Puedo rescindir mi contrato antes de los seis meses si el propietario no cumple con sus obligaciones?
Sí, en caso de incumplimiento del propietario, el inquilino puede rescindir el contrato sin pagar multa, tanto en contratos previos como posteriores al DNU, amparándose en el Código Civil y Comercial.
Tabla Comparativa: Resolución Anticipada
| Característica | Contratos PREVIOS al DNU | Contratos POSTERIORES al DNU |
|---|---|---|
| Duración mínima | 3 años | 2 años (o la pactada) |
| Posibilidad de rescisión | Después de 6 meses | En cualquier momento |
| Indemnización (sin causa) | 1 mes y medio (meses 7-12); 1 mes (años 2-3); Excepción por preaviso de 3 meses o más | 10% del saldo del canon locativo futuro |
| Excepción a la indemnización | Incumplimiento imputable al propietario | Incumplimiento imputable al propietario |
Es fundamental consultar con un profesional del derecho inmobiliario para una asesoría personalizada en cada caso específico. La información provista en este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal.
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