20/04/2017
El mercado inmobiliario argentino ha experimentado cambios significativos con la reciente aprobación de la Ley de Bases, que consolida las disposiciones del DNU 70/2023 (vigente desde el 29/12/2023). Esta normativa ha generado un impacto considerable en las relaciones entre locadores, locatarios y corredores inmobiliarios, estableciendo principios de libertad contractual que promueven la transparencia y la equidad.
La Derogación de Leyes Precedentes
El DNU 70/2023 deroga las leyes 2551 y 2737, consideradas perjudiciales para el mercado inmobiliario. Estas leyes, al brindar una excesiva protección al locatario, provocaron una drástica disminución de la oferta de inmuebles en alquiler. La nueva legislación busca corregir este desequilibrio, fomentando la inversión y la reactivación del sector.
Antes de la ley 2551 (julio de 2020), la Ciudad de Buenos Aires contaba con una oferta de entre 1000 y 20.000 unidades. Esta cifra se redujo significativamente a solo 300 en junio de 202La posterior ley 2737 empeoró la situación, llevando la oferta casi a cero. Sin embargo, desde la implementación del DNU 70/2023, la oferta se ha recuperado, alcanzando aproximadamente 1000 viviendas en solo seis meses. Esto evidencia el impacto positivo de la libertad contractual en la reactivación del mercado.
Principales Modificaciones del DNU 70/2023
Plazo del Contrato de Alquiler
El artículo 256 del DNU 70/2023 modifica el artículo 1198 del Código Civil y Comercial (CCyC), eliminando el plazo mínimo de tres años para todos los destinos. Se mantiene el plazo máximo de 20 años para viviendas y 50 años para otros destinos. Esta flexibilidad beneficia a ambas partes, permitiendo una mayor adaptación a las necesidades individuales.
Precio del Alquiler y Ajustes
El precio del alquiler, determinado en dinero (artículo 1187 CCyC), puede pactarse en moneda nacional o extranjera (artículo 257, DNU 70/2023). Se permite el ajuste del valor del alquiler mediante cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda del contrato. En caso de que el índice deje de publicarse, se utilizará uno similar del INDEC (Instituto Nacional de Estadística y Censos) para moneda nacional, o su equivalente en el país emisor de la moneda pactada.
El DNU 70/2023 deroga la prohibición legal de indexar los alquileres establecida en la Ley 292 Las partes pueden acordar libremente los índices de ajuste (INDEC, provinciales, privados) y la frecuencia de aplicación. También es posible pactar ajustes basados en el valor de productos o la fijación por terceros, como corredores inmobiliarios.
Alquileres en Moneda Extranjera
La reforma de los artículos 765, 766 y 1199 del CCyC equipara la moneda de curso legal con la extranjera. Esto permite fijar los alquileres en moneda extranjera, con la aclaración de que el locatario debe pagar en la moneda establecida en el contrato. Los jueces no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada.
Consultas Frecuentes sobre Alquileres en Argentina
¿Cómo se calcula el ajuste de alquileres?
El ajuste se realiza según el índice pactado por las partes en el contrato, pudiendo ser el índice de inflación del INDEC, otros índices oficiales o privados, o incluso mecanismos de ajuste alternativos acordados entre locador y locatario.
¿Qué sucede si el índice de ajuste deja de publicarse?
Si el índice elegido deja de publicarse, se utilizará un índice oficial similar publicado por el INDEC o su equivalente internacional, según la moneda pactada.
¿Puedo pagar el alquiler en moneda extranjera?
Sí, es posible pactar el pago del alquiler en moneda extranjera, siempre y cuando ambas partes lo acuerden en el contrato. El juez no puede modificar este acuerdo.
¿Cuál es el plazo mínimo de un contrato de alquiler?
Actualmente no existe un plazo mínimo legal para los contratos de alquiler. El plazo se acuerda libremente entre las partes.
¿Qué pasa si no pago el alquiler?
El incumplimiento en el pago del alquiler puede llevar a un proceso de desalojo por parte del locador.
Tabla Comparativa: Antes y Después del DNU 70/2023
| Aspecto | Antes (Leyes 2551 y 2737) | Después (DNU 70/2023) |
|---|---|---|
| Plazo mínimo | 3 años (generalmente) | Ninguno |
| Ajustes | Restringidos o prohibidos | Libres, con cualquier índice pactado |
| Moneda | Solo moneda nacional | Nacional o extranjera |
| Oferta de inmuebles | Muy baja | Significativamente mayor |
Conclusión
El DNU 70/2023 representa un cambio sustancial en la legislación de alquileres en Argentina. La libertad contractual y la posibilidad de pactar ajustes y pagos en moneda extranjera buscan generar un mercado más equilibrado y dinámico. Es fundamental conocer los detalles de la normativa para asegurar una relación contractual justa y transparente entre locadores y locatarios. El asesoramiento legal es fundamental para comprender las implicaciones de la nueva ley y evitar conflictos.
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