04/07/2023
Cuando alquilamos un inmueble, adquirimos una serie de derechos y obligaciones. Una duda frecuente es la posibilidad de transmitir esos derechos a un tercero, ya sea mediante la cesión del contrato o el subarriendo. En este artículo, analizaremos las implicaciones legales de alquilar varias veces el mismo inmueble en España, distinguiendo entre arrendamiento de vivienda y arrendamiento para uso distinto a vivienda.
Cesión del Contrato vs. Subarriendo
Es crucial diferenciar entre la cesión del contrato de arrendamiento y el subarriendo. La cesión implica transferir todos los derechos y obligaciones del arrendatario a un tercero (cesionario), quien sustituye al arrendatario original en la relación contractual con el propietario. El arrendatario original queda totalmente desligado del contrato.
El subarriendo, por otro lado, implica que el arrendatario inicial alquila una parte o la totalidad del inmueble a un tercero (subarrendatario), manteniendo su propia relación contractual con el propietario. Se crean dos relaciones arrendaticia: una entre el propietario y el arrendatario inicial, y otra entre el arrendatario inicial (ahora subarrendador) y el subarrendatario.
Subarrendamiento de Vivienda
Cesión del Contrato
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la cesión del contrato de arrendamiento de vivienda requiere el consentimiento expreso y por escrito del arrendador. Sin este consentimiento, la cesión es inválida.
Subarriendo
El subarriendo de una vivienda solo se permite de forma parcial, nunca total (ya que esto equivaldría a una cesión). Además, se necesita el consentimiento escrito del arrendador. El precio pactado con el subarrendatario no puede superar el que el arrendatario paga al propietario.
Subarrendamiento para Uso Distinto a Vivienda
En los arrendamientos para uso distinto a vivienda (actividad empresarial o profesional), la legislación es más flexible. El arrendatario puede subarrendar o ceder el contrato sin el consentimiento del arrendador, a menos que el contrato de arrendamiento lo prohíba expresamente. En caso de prohibición expresa, el subarriendo o la cesión serían causa de resolución del contrato.
Si no existe prohibición contractual, el arrendatario debe notificar al arrendador la cesión o el subarriendo en un plazo de un mes. De no hacerlo, el arrendador puede resolver el contrato. El arrendador, salvo pacto en contrario, tiene derecho a un aumento de la renta: 10% en caso de subarriendo parcial, o 20% en caso de cesión o subarriendo total.
Incluso sin considerarse una cesión, la modificación de la persona del arrendatario debido a fusiones, transformaciones o escisiones de sociedades arrendatarias, puede permitir al arrendador aumentar la renta según la LAU.
¿Cuántas veces se puede subarrendar?
La legislación no establece un límite al número de veces que se puede subarrendar un inmueble, siempre que se cumplan los requisitos legales y contractuales. Sin embargo, cada subarriendo introduce una nueva capa de complejidad y responsabilidad, aumentando el riesgo de conflictos y problemas legales. Cada subarriendo necesitará el consentimiento del arrendador (en el caso de viviendas), o al menos la notificación formal y cumplimiento de las condiciones de aumento de renta en el caso de uso distinto a vivienda. La práctica habitual es evitar una cadena demasiado extensa de subarriendos para facilitar la gestión y minimizar riesgos.
Tabla Comparativa: Cesión vs. Subarriendo
| Característica | Cesión del Contrato | Subarriendo |
|---|---|---|
| Transferencia de derechos y obligaciones | Total | Parcial |
| Consentimiento del arrendador (vivienda) | Requerido | Requerido |
| Consentimiento del arrendador (uso distinto a vivienda) | No requerido (salvo prohibición contractual) | No requerido (salvo prohibición contractual) |
| Relación con el arrendador | Se extingue con el arrendatario original | Se mantiene con el arrendatario original |
| Aumento de renta (uso distinto a vivienda) | 20% (o más, según contrato) | 10% (o más, según contrato) |
Consultas Habituales
- ¿Puedo subarrendar sin el consentimiento del propietario? Depende del tipo de arrendamiento y de lo que diga el contrato. En el caso de las viviendas, se requiere el consentimiento. En el caso de locales comerciales, generalmente no se requiere, salvo que el contrato lo especifique.
- ¿Qué pasa si subarriendo sin permiso? El contrato de arrendamiento podría ser resuelto, y el arrendatario podría enfrentarse a sanciones.
- ¿Puedo subarrendar toda la propiedad? En el caso de viviendas, esto generalmente no está permitido, ya que se considera una cesión del contrato. En el caso de locales, dependerá del contrato.
- ¿Qué sucede si el subarrendatario deja de pagar? El arrendatario inicial sigue siendo responsable ante el propietario por el pago de la renta, incluso si el subarrendatario no cumple con sus obligaciones.
En conclusión, alquilar varias veces el mismo inmueble requiere un profundo conocimiento de la legislación vigente y del contrato de arrendamiento suscrito. Es fundamental actuar con cautela y cumplir con todos los requisitos legales para evitar problemas legales. Recomendamos consultar con un profesional legal para cualquier duda específica.
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