17/09/2015
La venta de un inmueble con un contrato de locación vigente plantea interrogantes sobre el destino del contrato de alquiler. En estos casos, la cesión de contrato de locación surge como una alternativa legal para transferir los derechos y obligaciones del contrato a un tercero.
¿Qué es una Cesión de Contrato de Locación?
Una cesión de contrato de locación es un acuerdo legal mediante el cual el locador (propietario) o el locatario (inquilino) transfiere su posición contractual a un tercero (cesionario). Esta transferencia implica la asunción por parte del cesionario de todos los derechos y obligaciones derivados del contrato original. Es crucial que el contrato de alquiler inicial no prohíba expresamente la cesión.
Si el cedente es el locatario, se requiere el consentimiento explícito del locador, que puede ser previo, simultáneo o posterior a la firma del contrato de cesión. Si el cedente es el locador, no se necesita el consentimiento del locatario, pero sí la notificación fehaciente de la cesión.
Diferencias entre Cesión y Subarriendo
| Característica | Cesión de Contrato | Subarriendo (Sublocación) |
|---|---|---|
| Objeto | Transferencia completa de la posición contractual. | Arriendo de una parte del inmueble al sublocatario. |
| Contrato | Mantiene el contrato original, cambiando solo las partes. | Crea un nuevo contrato entre el locatario (ahora sublocador) y el sublocatario. |
| Consentimiento | Requiere consentimiento del locador (si el cedente es el locatario). | Requiere consentimiento del locador (en el contrato original) para permitir el subarriendo. |
En la cesión, se mantiene un único contrato. En el subarriendo, existen dos contratos: el original y el de sublocación.
Requisitos para una Cesión Válida
- Vigencia del contrato original: El contrato de alquiler debe estar vigente al momento de la cesión.
- No prohibición en el contrato: La cesión no debe estar prohibida explícitamente en el contrato original.
- Consentimiento del locador (si el cedente es el locatario): El consentimiento puede ser otorgado previamente, simultáneamente o posteriormente a la firma del contrato de cesión.
- Notificación fehaciente: Si el locador no otorga su consentimiento por escrito en el contrato de cesión, se deberá notificar fehacientemente al tercero cedido (ya sea locador o locatario) mediante carta documento o acta notarial.
Documentación Necesaria
Aunque no es obligatorio por ley, se recomienda formalizar la cesión de contrato de locación por escrito. Este documento debe incluir:
- Datos completos del cedente, cesionario y tercero cedido (nombre, DNI/CUIT, domicilio, etc.).
- Descripción detallada del inmueble.
- Fecha de inicio y fin del contrato de alquiler original.
- Fecha de inicio de la cesión.
- Precio de la cesión (si es onerosa).
- Especificación de deudas pendientes (quién las asume).
- Información sobre garantes (si los hay).
- Distribución de gastos e impuestos.
Se recomienda acompañar el contrato con:
- Copia del contrato de alquiler original.
- Inventario de bienes (si corresponde).
- Documentación que acredite la representación legal de personas jurídicas (si aplica).
Legislación Aplicable
La cesión de contrato de locación se rige por las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación, particularmente los artículos relacionados con los contratos y la cesión de derechos.
Cesión de Contrato por Venta del Inmueble
En el caso específico de la cesión de contrato de locación por venta de inmueble, el nuevo propietario (cesionario) asume la posición del locador original. El contrato de alquiler permanece vigente, pero el nuevo propietario se convierte en la contraparte del locatario. El consentimiento del locatario, generalmente, no es necesario.
Importancia de la Asesoría Legal
Se recomienda encarecidamente la asistencia de un abogado especializado en derecho inmobiliario para redactar y formalizar la cesión de contrato de locación. Un profesional garantizará que el proceso se ajuste a la ley y proteja los intereses de todas las partes involucradas.
Consultas Habituales
¿Es obligatoria la escritura pública para la cesión de contrato?
No es obligatoria, pero se recomienda para dar mayor seguridad jurídica al documento y certificar la identidad de las partes.
¿Qué pasa si el contrato prohíbe la cesión?
En ese caso, la cesión no sería válida y se necesitaría la resolución del contrato original o la negociación con las partes involucradas.
¿Quién asume las responsabilidades ante incumplimiento del contrato?
El cesionario asume las responsabilidades a partir de la fecha de la cesión. Las deudas anteriores, a menos que se acuerde lo contrario en el contrato de cesión, corresponden al cedente.
¿Cuáles son los costos involucrados?
Los costos pueden incluir los honorarios de un abogado, los gastos de certificación de firmas ante escribano público y otros gastos administrativos.
La cesión de contrato de locación, particularmente en el contexto de la venta de un inmueble, requiere un conocimiento preciso de la legislación y una formalización adecuada para evitar conflictos futuros. La asesoría legal es fundamental para garantizar un proceso seguro y transparente.
Si quieres conocer otros artículos parecidos a Cesión de contrato de locación por venta de inmueble puedes visitar la categoría Derecho inmobiliario.