Cómo cambiar la titularidad de un inmueble después de casados

Casarse y unir patrimonios es un paso importante que muchas parejas dan. Si desean incluir a su cónyuge en la titularidad de una vivienda ya adquirida, existen procedimientos legales que deben seguirse. Este artículo explicará detalladamente cómo realizar este cambio de titularidad, incluyendo los costes y trámites involucrados.

Opciones para añadir un titular a una propiedad

Existen dos vías principales para añadir a su cónyuge como titular de una vivienda ya registrada a su nombre: la compraventa y la donación. Ambas implican trámites ante notario y el Registro de la Propiedad, pero difieren significativamente en costes e implicaciones fiscales.

Añadir un titular mediante compraventa

Esta opción, aunque puede parecer menos directa, suele ser más económica que la donación. El nuevo titular (cónyuge) realizará una compraventa de una parte del inmueble al titular original. Esto significa:

• Trámites notariales: Se requiere una nueva escritura pública ante notario para reflejar el cambio de titularidad.
• Impuestos: El nuevo titular deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) , cuyo porcentaje varía según la comunidad autónoma, pero suele rondar el 6% del valor de la parte adquirida.
• Gastos de registro: Se deben abonar los gastos de inscripción de la nueva escritura en el Registro de la Propiedad.
• Gastos del vendedor: El titular original, al vender parte de su propiedad, deberá abonar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ( Plusvalía ) y los gastos notariales correspondientes a su parte en la transacción.
• Declaración de IRPF: Tanto el vendedor como el comprador deberán declarar esta operación en su declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) .

Añadir un titular mediante donación

La donación implica que el titular original cede una parte de la propiedad a su cónyuge sin recibir contraprestación económica. Aunque parece más sencillo, suele ser más costoso debido a los impuestos:

• Trámites notariales: Al igual que en la compraventa, se requiere una escritura pública ante notario.
• Impuestos: El nuevo titular deberá pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones . El porcentaje varía enormemente según la comunidad autónoma (entre un 7,65% y un 34% del valor de la propiedad), el grado de parentesco y el patrimonio del donatario.
• Gastos de registro: Se deben abonar los gastos de inscripción de la nueva escritura en el Registro de la Propiedad.

Tabla comparativa: Compraventa vs. Donación

¿Qué debo hacer para cambiar la titularidad?

Independientemente del método elegido (compraventa o donación), los pasos generales son:

1. Asesoramiento legal: Consultar con un notario o abogado para determinar la mejor opción y el procedimiento adecuado.
2. Preparación de la documentación: Reunir toda la documentación necesaria (escritura de propiedad original, DNI, certificados fiscales, etc.).
3. Escritura pública: Acudir ante notario para firmar la escritura que refleje el cambio de titularidad.
4. Inscripción en el Registro de la Propiedad: Registrar la nueva escritura en el Registro de la Propiedad para que el cambio sea oficial.
5. Pago de impuestos: Abonar los impuestos correspondientes según la opción elegida.

¿Y la hipoteca?

Si la vivienda tiene una hipoteca, el cambio de titularidad requiere una novación del préstamo hipotecario. Esto implica:

• Solicitud a la entidad bancaria: Solicitar a la entidad bancaria la inclusión del nuevo titular en la hipoteca.
• Documentación requerida: El banco solicitará documentación acreditativa de ingresos y circunstancias familiares tanto del titular original como del nuevo titular.
• Estudio de la solicitud: El banco evaluará la solicitud y decidirá si acepta la novación.
• Costes adicionales: Podría existir una comisión por novación (0,5% - 1% del capital pendiente).

Consultas habituales

• ¿Puedo añadir a mi pareja como titular sin su consentimiento? No, se requiere el consentimiento explícito del nuevo titular para cualquier cambio de titularidad.
• ¿Qué pasa si nos divorciamos? En caso de divorcio, la titularidad se regulará según las estipulaciones del convenio regulador o sentencia judicial.
• ¿Es necesario un abogado? Aunque no es obligatorio, se recomienda la asesoría legal para asegurar que el proceso se realiza correctamente y se evitan problemas futuros.
• ¿Cuánto tiempo lleva el proceso? El tiempo necesario varía, pero puede oscilar entre varios meses, dependiendo de la complejidad del caso y la agilidad de los trámites administrativos.

En conclusión, añadir un cónyuge a la titularidad de una propiedad después del matrimonio requiere un procedimiento legal específico que implica trámites ante notario y el Registro de la Propiedad, así como el pago de impuestos. Es fundamental buscar asesoramiento legal para elegir la opción más adecuada a su situación y evitar posibles problemas legales.

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