22/05/2023
La gestión de deudas de expensas en inmuebles puede ser un proceso complejo. Este artículo aborda las diferentes etapas, desde la comprensión de la prescripción hasta la posibilidad de un juicio ejecutivo, ofreciendo una información para propietarios e inquilinos.
Prescripción de la Deuda de Expensas
El artículo 2562 del Código Civil y Comercial establece que la deuda por expensas prescribe a los dos años. Es crucial para la administración llevar un registro actualizado de propietarios e inquilinos (artículo 2067). Este registro debe incluir datos del titular del dominio, del ocupante y de una persona autorizada a acceder a la unidad funcional en caso de necesidad. Una gestión eficiente implica enviar las liquidaciones a todos los involucrados: propietario, inquilino e inmobiliaria (si aplica). La falta de comunicación entre propietarios e inquilinos puede generar problemas, por lo que mantener la comunicación fluida es fundamental.
Consejos para la Administración de Expensas:
- Mantener actualizado el registro de propietarios : Un registro preciso permite cobrar las expensas a quien corresponde y asegurar que la liquidación llegue a su destinatario.
- Enviar la liquidación a propietario e inquilino : El propietario es el responsable del pago, pero informar al inquilino facilita el proceso.
- Obtener datos de nuevos propietarios : Solicitar la información al escribano o abogado interviniente en la transferencia de la propiedad.
- Cuidado con los recibos : Un recibo por “saldo” cancela todas las deudas. El pago de un período cancela los anteriores. Un recibo por la prestación principal sin reserva extingue los accesorios (intereses). El orden correcto es: Intereses, Gastos particulares, Capital original. La imputación de pagos debe hacerse siempre a la deuda más antigua.
- Realizar un procedimiento correcto de cobranzas : Identificar el tipo de moroso (casual, crónico, circunstancial, negligente) permite adaptar la estrategia de cobro.
- Utilizar un software confiable : La tecnología facilita la liquidación, recaudación y comunicación con los propietarios.
Tipos de Morosos
Es importante identificar el tipo de moroso para una mejor gestión de la deuda:
- Moroso casual: Incumplimiento ocasional.
- Moroso crónico: Deuda persistente y deliberada.
- Moroso circunstancial: Deuda como forma de reclamo.
- Moroso negligente: Olvido o falta de atención.
Intereses y Acuerdos de Pago
Los reglamentos o asambleas estipulan el porcentaje de interés por mora. No se deben intereses de los intereses (anatocismo). El cálculo correcto se realiza sobre el capital adeudado con interés simple. Para evitar juicios, se pueden proponer acuerdos de pago por escrito, incluyendo opciones como pago parcial al contado y el resto en cuotas, pago con e-cheques diferidos o pago en cuotas con interés de financiamiento (conveniente que se apruebe en asamblea).
Juicio Ejecutivo de Cobro de Expensas
El certificado de deuda, expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios (si existe), es título ejecutivo para el cobro de expensas (artículo 2048 del Código Civil y Comercial). La falta de un consejo debe ser comunicada por el administrador. Un juicio ejecutivo suele ser más rápido que un juicio ordinario, pero puede demorar entre un año y dos años. El consorcio puede solicitar medidas cautelares, como embargo de bienes, para asegurar el cobro. Los intereses generados durante el juicio suelen ser simples.
Alternativas al Juicio
Antes de iniciar un juicio, se pueden explorar alternativas como la mediación o acuerdos extrajudiciales, donde se busca un plan de pagos accesible para el deudor. La comunicación temprana con la administración suele generar mejores negociaciones, con la posibilidad de reducir o eliminar intereses, especialmente si el propietario tiene un historial de pago responsable. Si bien el inquilino paga las expensas, la responsabilidad legal siempre recae en el propietario.
Consultas Habituales:
| Pregunta | Respuesta |
|---|---|
| ¿Cuánto tiempo tengo para cobrar las expensas? | Dos años, según el artículo 2562 del Código Civil y Comercial. |
| ¿Qué pasa si el deudor no paga? | Se puede iniciar un juicio ejecutivo. |
| ¿Puedo embargar los bienes del deudor? | Es posible solicitar medidas cautelares como el embargo, pero depende de la decisión del juez. |
| ¿Qué tipo de intereses se aplican? | Intereses simples, no se permite el anatocismo. |
| ¿Qué sucede en caso de alquiler? | El consorcio inicia acciones legales contra el propietario, no contra el inquilino. |
Conclusión: La gestión eficiente de las deudas de expensas requiere una planificación cuidadosa, un registro actualizado y una comunicación proactiva. Conocer los derechos y obligaciones de cada parte, y las alternativas disponibles, facilita la resolución de los conflictos sin llegar a un juicio.
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