04/09/2022
La normativa que regula los contratos de alquiler en Argentina ha experimentado cambios significativos. La derogación de la Ley de Alquileres N° 2551 y las modificaciones al Código Civil y Comercial (CCC) han generado incertidumbre y la necesidad de comprender las nuevas reglas del juego. Este artículo analiza los aspectos clave del contrato de alquiler temporario a la luz del CCC, haciendo especial hincapié en los honorarios inmobiliarios y las consultas habituales.
Cambios Clave en el Código Civil y Comercial
El Decreto 70/2023 modificó varios artículos del CCC relacionados con los contratos de locación, entre ellos, los artículos 1196, 1198, 1199, 1202, 1204, 1204 bis, 1219, 1220, 1221 y 1221 bis. Estas modificaciones buscan desregular el mercado inmobiliario, otorgando mayor libertad a las partes para pactar las condiciones del contrato.
Artículo 1196 (Fianza, garantía y periodicidad del pago):
Las partes pueden convenir libremente la fianza y el depósito en garantía, así como la forma de su devolución. La periodicidad del pago no puede ser inferior a un mes. La flexibilidad en este punto permite a los propietarios y arrendatarios negociar condiciones más adaptadas a sus necesidades. Sin embargo, es crucial plasmar todos los acuerdos por escrito para evitar conflictos posteriores.
Artículo 1198 (Plazo de la locación de inmueble):
Se elimina el plazo mínimo de duración de los contratos. Para contratos de alquiler temporario, el plazo se regirá por los usos y costumbres del lugar. Para viviendas permanentes, se mantiene un plazo de dos años, mientras que para otros destinos, será de tres años. Esta modificación impacta directamente en la flexibilidad de los contratos de alquiler temporario, permitiendo mayor libertad a la hora de definir la duración del contrato.
Artículo 1199 (Moneda de pago y actualización):
Se permite pactar el alquiler en moneda de curso legal o extranjera. Las partes pueden acordar libremente el índice de actualización del alquiler. Esta libertad contractual es fundamental para proteger a los propietarios de la inflación. Es esencial, sin embargo, un acuerdo claro y preciso sobre el índice a utilizar y la forma de su aplicación.
Artículo 1221 (Resolución anticipada):
El locatario puede resolver el contrato en cualquier momento, abonando el 10% del saldo del canon locativo futuro, desde la notificación hasta la fecha de finalización pactada. Esta cláusula protege al locador, ya que establece una compensación por la resolución anticipada por parte del locatario. Es crucial entender que la liquidación se basa en el plazo originalmente convenido.
Honorarios Inmobiliarios en Contratos de Alquiler Temporario
Los honorarios inmobiliarios en contratos de alquiler temporario son generalmente cobrados por la intermediación del agente inmobiliario en la gestión de la locación. La Ley no regula un monto específico, y su importe suele ser pactado entre el propietario y la inmobiliaria. Es común que se cobre un porcentaje del alquiler anual, o un valor fijo por el servicio prestado. La transparencia y la claridad en el acuerdo sobre los honorarios son fundamentales para evitar malentendidos.
Consultas Habituales sobre Alquileres Temporarios
A continuación, se presentan algunas consultas habituales relacionadas con los contratos de alquiler temporario bajo la nueva normativa:
¿Qué sucede si el contrato no establece un plazo?
Si el contrato de alquiler temporario no define un plazo, se aplicarán los usos y costumbres del lugar donde se ubica el inmueble. Es fundamental que el contrato especifique la duración de la locación para evitar futuras disputas.
¿Cómo se actualiza el valor del alquiler?
Las partes pueden pactar libremente el índice de actualización del alquiler, ya sea un índice público o privado. La claridad en este punto es fundamental para evitar conflictos.
¿Qué pasa si el locatario quiere rescindir el contrato antes de tiempo?
El locatario puede rescindir el contrato en cualquier momento, abonando el 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.
¿Quién paga los honorarios inmobiliarios?
Generalmente, los honorarios inmobiliarios son acordados entre el propietario y la inmobiliaria. Se recomienda establecerlo claramente en un contrato escrito.
Tabla Comparativa: Antes y Después de la Modificación
| Aspecto | Antes (Ley 2551) | Después (Decreto 70/2023) |
|---|---|---|
| Plazo mínimo | 2 años (viviendas) | Libre, salvo en casos de vivienda permanente (2 años) y otros destinos (3 años) |
| Actualización de alquileres | Índice oficial | Libre elección de índice por las partes |
| Rescisión anticipada | Complejidad y costos | 10% del saldo del canon locativo futuro |
| Fianza | Regulaciones específicas | Libre acuerdo entre las partes |
Recomendaciones
Para evitar conflictos, se recomienda:
- Formalizar el contrato por escrito: Documentar todos los acuerdos de forma clara y precisa.
- Definir un plazo claro: Especificar la duración del alquiler para evitar ambigüedades.
- Acordar la forma de actualización del alquiler: Establecer con precisión el índice y la forma de cálculo.
- Establecer con claridad los honorarios inmobiliarios: Documentar el acuerdo con la inmobiliaria.
- Contar con asesoramiento legal: Para garantizar que el contrato se ajuste a la normativa y proteja los intereses de las partes.
La nueva normativa ofrece mayor flexibilidad, pero también implica una mayor responsabilidad para las partes. La redacción cuidadosa del contrato es esencial para evitar disputas y asegurar una relación satisfactoria entre el propietario y el locatario. El asesoramiento legal especializado es fundamental para comprender los alcances de la normativa y proteger sus intereses. Recuerde que esta información es para fines educativos y no constituye asesoramiento legal.
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