24/07/2025
La compraventa de inmuebles en Argentina implica una serie de trámites y regulaciones, entre los que destaca el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI), gestionado a través de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP). Este artículo proporciona una información sobre el COTI, sus implicaciones y cómo cumplir con las normativas vigentes.
¿Qué es el COTI Inmobiliario?
El COTI es un código único que se obtiene a través de la AFIP antes de realizar cualquier operación inmobiliaria que supere los $300.000. Su objetivo principal es controlar las transacciones y reducir la evasión fiscal en el sector inmobiliario. Este requisito se aplica a la oferta, negociación o transferencia de inmuebles, incluyendo derechos sobre inmuebles en construcción. La normativa que regula el COTI es la Resolución General AFIP N° 371, que deroga la Resolución General AFIP N° 580 en lo que respecta a bienes inmuebles. A diferencia de la normativa anterior, la Resolución 371 abarca las etapas precontractuales, obligando a obtener el COTI incluso antes de publicar un aviso de venta.
¿Qué abarca la obligación de tramitar el COTI?
La obligación de tramitar el COTI se extiende a diversas situaciones, incluyendo:
- Publicación de ofertas en cualquier medio (gráficos, digitales, etc.)
- Negociación de un inmueble
- Transferencia de dominio del inmueble
- Aportes de inmuebles a sociedades
- Adjudicaciones de inmuebles en procesos de disolución de sociedades
- Adjudicaciones efectuadas por fideicomisos a fiduciantes beneficiarios
Sin embargo, existen excepciones, como las operaciones realizadas por personal diplomático, expropiaciones y ventas judiciales.
Trámites y Datos Necesarios para Obtener el COTI
Para obtener el COTI, los titulares del inmueble deben proporcionar la siguiente información a la AFIP, ya sea por vía telefónica, a través de la página web o mediante mensaje de texto:
- CUIT, CUIT o CDI: del vendedor.
- Nombre o razón social: del vendedor.
- Porcentajes de titularidad: de cada propietario.
- Tipo de inmueble: casa, departamento, cochera, etc.
- Ubicación del inmueble: dirección completa.
- Participación de inmobiliarias: Si corresponde, se debe informar la participación de la inmobiliaria, la cual deberá aceptar o rechazar la designación.
La AFIP emitirá un código único ( COTI ) con una vigencia de 24 meses. Durante este periodo, se pueden modificar los datos o desistir de la operación.
Rol del Escribano en la Escrituración
Al momento de la escrituración, el escribano tiene la responsabilidad de verificar la vigencia del COTI. Si el COTI está vigente, el escribano deberá completar o corregir los datos previamente informados, incluyendo la fecha y número de escritura, y el precio final de la transacción. Si el COTI no está tramitado, el escribano deberá dejar constancia de esta omisión en la escritura e informar a la AFIP.
¿Qué pasa si no se presenta el COTI?
La falta de tramitación del COTI no invalida la operación de compraventa. Sin embargo, tener en cuenta que el escribano debe dejar constancia de la omisión en la escritura pública e informar a la AFIP. El incumplimiento del deber de informar acarrea sanciones para el vendedor, el escribano y la inmobiliaria, según lo establecido en la Ley N° 1683 de procedimiento tributario. Estas sanciones pueden llegar a ser significativas.
Consultas Habituales sobre el COTI Inmobiliario
A continuación, se responden algunas de las preguntas más frecuentes sobre el COTI inmobiliario :
¿Cuándo debo tramitar el COTI?
Debes tramitar el COTI antes de cualquier acción que implique ofertar, negociar o transferir un inmueble por un valor igual o superior a $300.000. Esto incluye la publicación de anuncios de venta.
¿Cuánto tiempo es válido el COTI?
El COTI tiene una vigencia de 24 meses desde su emisión.
¿Qué sucede si la operación no se concreta?
Si la operación no se concreta, no es necesario realizar ninguna acción adicional. La vigencia del COTI permanece hasta su vencimiento.
¿Qué sanciones existen por no tramitar el COTI?
La falta de tramitación del COTI puede resultar en sanciones para el vendedor, el escribano y la inmobiliaria, de acuerdo con la Ley N° 168
¿Puedo tramitar el COTI en forma online?
Sí, el trámite se puede realizar online a través de la página web de la AFIP.
Tabla Comparativa: COTI vs. Régimen Anterior
| Característica | Resolución General AFIP N° 371 (COTI) | Resolución General AFIP N° 580 (Derogada) |
|---|---|---|
| Alcance | Incluye etapas precontractuales | Solo abarcaba la etapa posterior a la firma del boleto |
| Trámite | Previo a la negociación/oferta | Posterior a la firma del boleto |
| Vigencia del código | 24 meses | N/A |
Conclusión
El COTI inmobiliario es un requisito fundamental para las operaciones inmobiliarias en Argentina. El cumplimiento de esta normativa es crucial para evitar sanciones y asegurar la transparencia en las transacciones. Entender los requisitos y procedimientos del COTI es esencial tanto para vendedores como para compradores y profesionales del sector inmobiliario.
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