12/06/2020
En el dinámico mercado inmobiliario colombiano, desistir de la compra de un inmueble puede ser una realidad para muchos. Este artículo analiza las implicaciones legales y financieras de esta decisión, ofreciendo una información sobre la devolución de dinero en caso de desistimiento.
Causas del Desistimiento
El aumento en los desistimientos de compra de vivienda en Colombia, según Camacol, refleja diferentes factores. Las fallas en programas gubernamentales como Mi Casa Ya, el aumento de las tasas de interés y los cambios en las condiciones económicas son algunos de los motivos que llevan a compradores a desistir. Además, incumplimientos contractuales por parte del constructor o cambios imprevistos en las circunstancias personales del comprador también pueden ser causas.
El Proceso de Desistimiento
El desistimiento de la compra de un inmueble implica la voluntad unilateral de una de las partes de rescindir el contrato. Normalmente, se requiere cumplir con ciertos requisitos, como un plazo de preaviso, notificación fehaciente y la entrega de la documentación pertinente a la constructora. La forma en que se gestione la devolución del dinero dependerá de lo estipulado en el contrato.
Promesa de Compraventa y Encargo Fiduciario
En Colombia, las ventas de vivienda nueva suelen involucrar dos instrumentos clave: la promesa de compraventa y el encargo fiduciario. La promesa de compraventa formaliza el acuerdo entre comprador y vendedor, mientras que el encargo fiduciario gestiona los recursos de los compradores hasta que se cumplen las condiciones para la construcción.
Es crucial entender que el encargo fiduciario no garantiza la finalización del proyecto. La devolución del dinero en caso de desistimiento, dependerá de lo estipulado en la promesa de compraventa. Si esta no especifica las condiciones de desistimiento, la devolución del dinero podría estar sujeta a penalizaciones.
Penalidades por Desistimiento
Las penalidades por desistir de la compra de un apartamento varían según el contrato. Muchas promesas de compraventa establecen una penalidad, generalmente entre el 5% y el 10% del valor del inmueble, o del valor consignado en el encargo fiduciario. Sin embargo, según el artículo 1601 del Código Civil Colombiano, las multas no pueden ser iguales al valor total del contrato.
La ley protege al comprador en caso de incumplimiento por parte del constructor. Si el constructor incumple los términos del contrato (retrasos significativos, cambios en las especificaciones, etc.), el comprador puede desistir sin penalización. En este caso, la devolución del dinero debe ser total, de acuerdo a lo pactado.
¿Qué hacer si me arrepiento?
Si se arrepiente antes de firmar el contrato de compraventa, la situación es más sencilla. Si se ha realizado un contrato de arras, se perderá la señal, pero la devolución del dinero más allá de esta señal, puede negociarse. Si el arrepentimiento ocurre después de la firma, las opciones son más complejas y dependen de lo estipulado en el contrato y de la legislación vigente.
Vicios Ocultos
Si el arrepentimiento se debe a vicios ocultos en el inmueble, el Código Civil Colombiano protege al comprador. Se dispone de seis meses desde la firma del contrato para reclamar por defectos ocultos que hagan la propiedad impropia para su uso o disminuyan significativamente su valor. En este caso, se podría exigir la devolución del dinero o una compensación.
Recomendaciones
Antes de firmar cualquier documento, es fundamental:
- Leer cuidadosamente el contrato: Prestar especial atención a las cláusulas sobre desistimiento y penalidades.
- Buscar asesoría legal: Un abogado especializado en derecho inmobiliario puede orientar sobre los derechos y obligaciones.
- Documentar todo: Mantener un registro de toda la comunicación y documentación relacionada con la compra.
Tabla Comparativa: Escenarios de Desistimiento
| Escenario | Penalidad | Devolución del dinero |
|---|---|---|
| Desistimiento sin incumplimiento del constructor | Ninguna | Total |
| Desistimiento con incumplimiento del constructor | Ninguna | Total |
| Desistimiento sin causa justificada | Según contrato (máximo 5-10%) | Parcial |
| Vicios ocultos | Ninguna | Total o parcial (según evaluación del vicio) |
Consultas Habituales
- ¿Puedo desistir de la compra de una vivienda nueva? Sí, pero existen implicaciones legales y financieras.
- ¿Cuánto dinero puedo recuperar si desisto? Depende de las cláusulas del contrato y de las circunstancias del desistimiento.
- ¿Qué pasa si el constructor incumple el contrato? Se puede desistir sin penalización.
- ¿Qué son los vicios ocultos? Son defectos que no son visibles en el momento de la compra y que afectan el uso o el valor del inmueble.
Desistir de la compra de un inmueble en Colombia conlleva implicaciones legales y financieras que deben ser evaluadas cuidadosamente. Es esencial conocer los derechos y obligaciones, así como buscar asesoría profesional para garantizar una transacción segura y proteger los intereses del comprador. La devolución del dinero, en caso de desistimiento, depende de varios factores, incluyendo el contrato, las razones del desistimiento y la legislación vigente.
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