Gastos de escribanía en la compra de un inmueble

Comprar una propiedad implica mucho más que reunir el dinero necesario. El proceso de compraventa requiere atención a detalles cruciales, siendo la escrituración uno de los más importantes para asegurar la titularidad legal del inmueble y cumplir con las obligaciones fiscales. Este artículo analiza exhaustivamente los gastos de escribanía asociados a la compra de un inmueble, respondiendo consultas habituales y ofreciendo una visión clara de los costos involucrados para compradores y vendedores.

¿Quién paga al escribano en una compraventa?

La responsabilidad de los gastos de escribanía se divide generalmente entre comprador y vendedor. Si bien existen acuerdos particulares, la práctica común establece que el vendedor cubre los gastos previos a la escritura, mientras que el comprador asume los posteriores, incluyendo los honorarios del escribano. Es fundamental aclarar estos puntos en la reserva o boleto de compraventa para evitar malentendidos futuros.

Preguntas clave sobre la escrituración:

1. ¿Cuál es el paso previo a la firma de la escritura?

   Antes de la firma, el escribano verifica la situación jurídica del inmueble, revisando el título de propiedad y antecedentes para asegurar que esté libre de deudas, gravámenes (como hipotecas o embargos), usufructos, etc. Este proceso puede implicar trámites adicionales si se detectan problemas, lo que puede generar retrasos.

2. ¿Quiénes deben estar presentes al firmar la escritura?

   Tanto compradores como vendedores deben estar presentes, o representados con poderes legales debidamente acreditados. Si el vendedor es casado, se requiere el consentimiento del cónyuge, ya sea presente o mediante poder. La ausencia de este consentimiento puede invalidar la operación.

3. ¿Qué documentación deben presentar las partes?

   Se requiere una amplia documentación, incluyendo la identificación de las partes (DNI, etc.), el título de propiedad, comprobantes de pago de impuestos (ABL, Aysa, expensas), certificados de COTI (si el valor supera los límites establecidos), y acreditación del origen de los fondos por parte del comprador, cumpliendo con las normas de prevención de lavado de dinero. En caso de herencias, se necesitará la documentación correspondiente de sucesión.

4. ¿Cuál es el costo real de escriturar?

   Los costos de escrituración se dividen entre comprador y vendedor. Para el vendedor : certificados registrales, impuestos locales (como el impuesto de sellos, que suele dividirse entre ambas partes), e impuestos nacionales (ganancias o ITI, según corresponda). Para el comprador : honorarios del escribano (generalmente un porcentaje del valor del inmueble, según aranceles del Colegio de Escribanos), gastos de inscripción registral, tasas y sellados. Existen exenciones en el impuesto de sellos para viviendas únicas, familiares y de ocupación permanente, bajo ciertas condiciones.

5. ¿Cuál es la diferencia entre escriturar un inmueble usado y uno a estrenar?

   Escriturar un inmueble a estrenar suele implicar costos adicionales por gastos asociados a la primera escritura, y los honorarios del escribano pueden estar predefinidos por el desarrollista, limitando la negociación.
6. ¿Se puede abonar la totalidad de la compra antes de escriturar?

   Sí, pero no es lo recomendable. Lo habitual es un pago parcial con el boleto de compraventa y el saldo al escriturar. Se puede optar por financiar el saldo con hipoteca, que se inscribe junto con la escritura.

7. ¿Qué puntos claves deben estar detallados al momento de firmar?

   La escritura debe incluir datos personales de las partes, identificación precisa del inmueble, precio y forma de pago, comprobante de pago, ausencia de gravámenes, y detalles de la retención de impuestos.

8. ¿Cuánto tiempo puede llevar el proceso de escrituración?

   El tiempo varía según la complejidad de la operación, pero en casos normales puede completarse en un plazo de 30 días.

   

9. ¿Cuándo se realiza la posesión del inmueble?

   La posesión se entrega al momento de la firma de la escritura. Si los vendedores necesitan permanecer unos días, se firma un comodato.

Tabla comparativa de gastos (estimados):

Nota: Los valores son aproximados y pueden variar según la jurisdicción, el valor del inmueble y las circunstancias específicas de cada operación. Es fundamental consultar con un escribano para obtener un presupuesto detallado.

Consultas habituales sobre gastos de escribanía:

• ¿Qué pasa si el inmueble tiene deudas? El vendedor debe saldar las deudas antes de la escrituración.
• ¿Puedo negociar los honorarios del escribano? En algunos casos, es posible negociar, especialmente si se trata de un inmueble de alto valor.
• ¿Qué sucede si hay errores en la escritura? Se puede rectificar con un trámite ante el escribano.
• ¿Es obligatorio contratar un abogado? No es obligatorio, pero es recomendable para asesoramiento legal.

Los gastos de escribanía en la compra de un inmueble son una parte importante del proceso. Una planificación adecuada y la consulta previa con profesionales, tanto escribanos como abogados, permiten evitar sorpresas y asegurar una transacción segura y legal. El conocimiento detallado de los costos y responsabilidades de cada parte es clave para una compraventa exitosa.

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