21/12/2025
En el ámbito del alquiler, ya sea de inmuebles o muebles, comprender el rol del locador es fundamental. El locador es la parte que cede el uso y goce temporal de un bien a cambio de un precio, generalmente en dinero. Este artículo profundiza en los derechos y obligaciones del locador, con especial énfasis en la locación de inmuebles, a la luz de la Ley 2755
¿Quién es el Locador?
El locador es generalmente el propietario del bien inmueble o mueble. Sin embargo, también puede ser el usufructuario, quien tiene el derecho de uso y disfrute del bien sin ser el propietario. En ambos casos, el locador puede estar representado por un apoderado con el mandato suficiente para actuar en su nombre.
Verificación de la Identidad del Locador
Para asegurar la legitimidad del locador, es crucial solicitar la exhibición del título de propiedad del inmueble. Este documento debe contener el nombre, datos personales del propietario y el sello de inscripción en el Registro de la Propiedad. Para mayor seguridad, se puede solicitar un informe actualizado al Registro para verificar la concordancia de los datos.
La Ley 27551 y sus Implicaciones para el Locador
La Ley 27551, sancionada en 2020, introdujo cambios significativos en el régimen de locación de inmuebles. Algunos puntos clave para el locador incluyen:
Notificaciones Electrónicas
La ley permite la realización de notificaciones a través de domicilio electrónico, como una dirección de email.
Plazo Mínimo de Contrato
El plazo mínimo legal del contrato es de 3 años, excepto en casos especiales como alquileres turísticos (máximo 3 meses). Si se pacta un plazo menor, se presume un contrato de 3 años.
Conservación del Inmueble
El locador tiene la obligación de conservar el inmueble en estado de servir al uso y goce convenido, realizando las reparaciones necesarias por cualquier causa no imputable al locatario.
Régimen de Reparaciones
La ley establece un procedimiento para las reparaciones: para reparaciones urgentes, el locatario notifica al locador con 24 horas de plazo; para reparaciones no urgentes, el plazo es de 10 días corridos. Si el locador no realiza las reparaciones, el locatario puede hacerlo y descontarlo del alquiler.
Obligaciones sobre el Pago de Cargas
El locador se encarga del pago del ABL, impuesto inmobiliario y tasas municipales. Los servicios (agua, luz, gas) siguen a cargo del locatario, salvo pacto en contrario. Es importante destacar que las partes no pueden pactar que los impuestos inmobiliarios sean a cargo del locatario.
Expensas
Las expensas ordinarias son responsabilidad del locatario, mientras que las extraordinarias corresponden al locador. La ley define claramente qué tipo de expensas son ordinarias y cuáles extraordinarias, independientemente de la clasificación del administrador del consorcio.
Indexación del Precio
La ley permite la indexación del precio de los alquileres, es decir, la actualización automática del precio en base a indicadores económicos. Para alquileres con destino vivienda, se utiliza un índice específico (IPC + RIPTE); para otros destinos, las partes tienen libertad contractual.
Registración en AFIP
El locador tiene la obligación de registrar el contrato en AFIP. El incumplimiento puede acarrear sanciones.
Locaciones Habitacionales: Particularidades
La Ley 27551 introduce modificaciones específicas para contratos de locación con destino habitacional:
Depósito en Garantía
El monto del depósito en garantía no puede superar el valor de un mes de alquiler, y debe devolverse el equivalente al último mes. La ley busca evitar la desvalorización del depósito por inflación, permitiendo depósitos en dólares o otros activos. La devolución debe ser inmediata, excepto por deudas de servicios no facturados al momento de la entrega del inmueble.
Prohibición de Pagarés
No se puede exigir al locatario la firma de pagarés o documentos adicionales al contrato original, para evitar prácticas abusivas.
Resolución Anticipada
El locatario puede resolver el contrato anticipadamente sin indemnizar al locador si han transcurrido al menos 6 meses y se notifica con 3 meses de anticipación.
Garantías
El locatario puede proponer al menos dos garantías: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario, o garantía personal (con recibo de sueldo o certificado de ingresos). El locador no puede exigir una garantía superior a 5 veces el valor mensual del alquiler (10 veces en caso de garantía personal).
Precio del Alquiler
El precio del alquiler se fija como valor único mensual, con ajustes anuales basados en el índice IPC + RIPTE para contratos de vivienda. No se permiten bonificaciones ni metodologías que induzcan a error.
Consultas Habituales sobre el Locador
A continuación, se presentan algunas consultas habituales sobre el rol del locador:
| Pregunta | Respuesta |
|---|---|
| ¿Puede un locador aumentar el precio del alquiler durante el contrato? | Solo se permiten ajustes anuales según lo establecido en la Ley 27551, y solo si se ha pactado previamente en el contrato. |
| ¿Qué pasa si el locador no realiza las reparaciones necesarias? | El locatario puede realizarlas y descontar el costo del alquiler, siguiendo el procedimiento establecido en la ley. |
| ¿Puede el locador pedir más de un mes de depósito en garantía? | No, el depósito en garantía no puede superar el valor de un mes de alquiler. |
| ¿Qué tipo de garantías puede exigir el locador? | El locatario puede proponer varias garantías, y el locador debe aceptar al menos una de ellas, respetando los límites establecidos por la ley. |
Conclusión
El rol del locador implica derechos y obligaciones específicas, reguladas por la Ley 2755Comprender estas regulaciones es fundamental tanto para el locador como para el locatario para asegurar una relación justa y transparente. En caso de duda, se recomienda consultar con un profesional legal.
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