26/07/2019
La restitución de un inmueble arrendado es un proceso que puede resolverse tanto de forma extrajudicial como judicial. Entender las diferencias y los pasos involucrados es crucial para proteger los derechos tanto del arrendador como del arrendatario. Este artículo proporciona una tutorial detallada sobre el proceso, incluyendo los requisitos, plazos y posibles escenarios.
Restitución Extrajudicial: Conciliación
La conciliación es una vía efectiva para resolver conflictos de arrendamiento de forma rápida y económica. Se puede optar por este método tanto para contratos verbales como escritos. En un proceso de conciliación, se pueden abordar diversas cuestiones, incluyendo:
- Restitución del inmueble
- Pago de cánones de arrendamiento adeudados
- Pago de mora
- Pago de servicios públicos
- Pago de cuotas de administración
- Indemnización por daños al inmueble
Requisitos para la Conciliación
Para iniciar un proceso de conciliación, se debe radicar una solicitud ante un centro de conciliación público o privado. Esta solicitud debe contener:
- Datos de las partes involucradas (arrendador y arrendatario)
- Descripción detallada de los hechos
- Pretensiones del arrendador
- Anexos y pruebas que sustenten la solicitud (contrato de arrendamiento si es escrito)
- Datos de notificación para las citaciones
Proceso de Conciliación
El tiempo para designar un conciliador suele oscilar entre 3 y 5 días hábiles después de radicar la solicitud. El conciliador citará a las partes a una audiencia. Se pueden realizar hasta tres citaciones. El plazo para notificar la citación al arrendatario suele ser de 8 a 10 días hábiles.
Posibles Resultados de la Conciliación
En la audiencia de conciliación, existen tres posibles resultados:
- Conciliación exitosa: Se establece un acuerdo que incluye la fecha y hora de entrega del inmueble. Este acuerdo queda plasmado en un acta de conciliación.
- Sin conciliación: Se registra en el acta la razón por la cual no se llegó a un acuerdo. Si el arrendatario no asistió a ninguna citación, se genera una constancia de inasistencia para iniciar acciones judiciales.
- Acuerdo incumplido: Si el arrendatario no cumple con lo acordado en el acta de conciliación, el centro de conciliación remitirá un oficio al juez para acelerar el proceso de restitución.
Restitución Judicial
Si la conciliación no tiene éxito o no se opta por ella, el arrendador debe iniciar un proceso judicial para la restitución del inmueble. Este proceso es más complejo y costoso que la conciliación, y requiere la asesoría de un abogado especializado.
Etapas del Proceso Judicial
El proceso judicial para la restitución de un inmueble arrendado generalmente incluye las siguientes etapas:
- Presentación de la demanda: El arrendador presenta una demanda ante el juez competente, exponiendo los hechos y solicitando la restitución del inmueble.
- Notificación al arrendatario: El juez notifica al arrendatario de la demanda para que presente su defensa.
- Presentación de pruebas: Ambas partes presentan pruebas para sustentar sus argumentos.
- Sentencia: El juez emite una sentencia que resuelve la controversia, determinando si procede o no la restitución del inmueble.
- Desahucio: Si la sentencia favorece al arrendador, se procede al desahucio del arrendatario, es decir, a la recuperación física del inmueble.
Causas de Restitución
Existen diferentes razones por las que un arrendador puede solicitar la restitución de un inmueble arrendado. Algunas de las más comunes son:
- Vencimiento del contrato de arrendamiento: El contrato ha llegado a su fin y el arrendatario no desea renovarlo.
- Incumplimiento del contrato: El arrendatario incumple con sus obligaciones contractuales, como el pago del alquiler o el cuidado del inmueble.
- Necesidad de uso propio: El arrendador necesita el inmueble para uso propio o de sus familiares.
- Venta del inmueble: El arrendador ha vendido el inmueble y el nuevo propietario requiere la posesión del mismo.
Tabla Comparativa: Conciliación vs. Proceso Judicial
| Característica | Conciliación | Proceso Judicial |
|---|---|---|
| Costo | Bajo | Alto |
| Tiempo | Relativamente corto | Largo |
| Formalidad | Menos formal | Muy formal |
| Intervención de un abogado | No requerido | Requerido |
| Posibilidad de acuerdo | Alta | Depende del juez |
Consultas Habituales
A continuación se responden algunas de las consultas más habituales sobre la restitución de inmuebles arrendados :
¿Qué pasa si el arrendatario se niega a desocupar el inmueble?
Si el arrendatario se niega a desocupar el inmueble después de una sentencia judicial favorable al arrendador, se puede solicitar el apoyo de la fuerza pública para el desalojo.
¿Puedo recuperar el inmueble si el contrato es verbal?
Sí, aunque la prueba puede ser más difícil, se puede solicitar la restitución del inmueble incluso si el contrato de arrendamiento fue verbal. Se deben aportar pruebas que demuestren la existencia del contrato y sus condiciones.
¿Qué sucede si el arrendatario ha realizado mejoras en el inmueble?
El arrendatario tiene derecho a ser indemnizado por las mejoras que haya realizado en el inmueble, siempre y cuando estas sean necesarias y hayan sido previamente autorizadas por el arrendador.
¿Cuánto tiempo tarda el proceso de restitución?
El tiempo que tarda el proceso de restitución depende de varios factores, como el tipo de proceso (conciliación o judicial), la complejidad del caso y la carga judicial. En el caso de la conciliación puede ser relativamente rápido, mientras que el proceso judicial puede tardar meses o incluso años.
La restitución de un inmueble arrendado es un proceso que requiere un conocimiento profundo de la legislación y las vías disponibles. Se recomienda buscar asesoría legal para asegurar el cumplimiento de los derechos y obligaciones de cada parte. La elección entre conciliación y proceso judicial dependerá de las circunstancias específicas de cada caso.
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