02/02/2023
Señalar un alquiler es un paso crucial en el proceso de búsqueda de vivienda. Sin embargo, la falta de claridad sobre los derechos y obligaciones de cada parte, especialmente en relación al incumplimiento por parte de la inmobiliaria, puede generar conflictos. Este artículo analiza los aspectos legales de la seña en alquiler a la luz del nuevo Código Civil y Comercial Argentino (CCyCN), explicando qué sucede ante un incumplimiento.
¿Qué significa la seña en un alquiler?
La seña, según el artículo 1059 del CCyCN, es un anticipo que confirma un contrato, excepto que se acuerde la posibilidad de arrepentimiento. En el contexto de alquileres, la seña sirve para reservar una propiedad por un período determinado, dando prioridad al interesado frente a otros posibles inquilinos. Es importante diferenciar la seña de la reserva:
Seña vs. Reserva
| Característica | Seña | Reserva |
|---|---|---|
| Naturaleza jurídica | Derecho real, contrato bilateral | Uso y costumbre, oferta unilateral |
| Obligaciones | Ambas partes se comprometen a la operación futura | No obliga a resarcimiento económico en caso de arrepentimiento |
| Arrepentimiento | Quien se arrepiente sufre consecuencias (pérdida de la seña o devolución del doble) | Devolución de la suma sin penalización |
| Incumplimiento | Puede dar lugar a reclamos legales con base en el CCyCN | Menos probabilidades de acciones legales |
Es fundamental que el contrato especifique claramente si se trata de una seña o una reserva, ya que las consecuencias del arrepentimiento difieren significativamente.
El Código Civil y Comercial Argentino y la Seña
El nuevo CCyCN regula la seña de manera precisa. El artículo 1059 establece que la seña se considera confirmatoria del acto, a menos que las partes acuerden la posibilidad de retractarse. En caso de arrepentimiento:
- Si el inquilino se arrepiente: pierde la seña a favor del propietario/inmobiliaria.
- Si el propietario/inmobiliaria se arrepiente: debe devolver al inquilino el doble del monto recibido.
Este aspecto es crucial para proteger al inquilino ante un incumplimiento por parte de la inmobiliaria. Si la inmobiliaria recibe la seña y luego no cumple con el contrato, deberá devolver el doble de la cantidad recibida. Esto incentiva a las inmobiliarias a actuar con responsabilidad y transparencia.
No Cumplimiento por parte de la Inmobiliaria
Existen diversas situaciones en las que la inmobiliaria puede incurrir en un incumplimiento: no entregar la propiedad en el plazo acordado, falsear información sobre la propiedad, o alquilarla a otra persona. Ante estas situaciones, el inquilino tiene derecho a reclamar:
- Devolución del doble de la seña: según lo estipulado en el artículo 1059 del CCyCN.
- Daños y perjuicios: si el incumplimiento generó otros gastos o inconvenientes al inquilino.
- Rescisión del contrato: con la posibilidad de reclamar la devolución de la seña y otros gastos.
Es importante documentar todo el proceso, incluyendo el contrato firmado, los comprobantes de pago de la seña y cualquier comunicación con la inmobiliaria. Esta documentación será esencial en caso de iniciar acciones legales.
Consultas Habituales sobre Señas en Alquileres
A continuación, se responden algunas de las preguntas más frecuentes sobre señas en alquileres:
¿Es obligatorio entregar una seña para alquilar una propiedad?
No es obligatorio, pero es una práctica común que beneficia a ambas partes. Para el inquilino, asegura la reserva de la propiedad. Para el propietario/inmobiliaria, ofrece una garantía de que el inquilino tiene la intención de alquilar.
¿Qué sucede si la propiedad tiene defectos ocultos?
Si la propiedad presenta defectos ocultos que no fueron informados y que afectan la habitabilidad, el inquilino puede rescindir el contrato y reclamar la devolución de la seña, además de una indemnización por daños y perjuicios.
¿Qué pasa si la inmobiliaria no responde a mis reclamos?
Si la inmobiliaria no responde a tus reclamos, puedes iniciar acciones legales. Es recomendable consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario para determinar la mejor estrategia.
¿Cómo protegerme ante un posible incumplimiento?
Para protegerte, es fundamental:
- Leer cuidadosamente el contrato de alquiler antes de firmarlo.
- Asegurarse de que el contrato especifique claramente si se trata de una seña o una reserva.
- Solicitar un recibo por la seña pagada.
- Documentar cualquier comunicación con la inmobiliaria.
- Consultar con un abogado si tienes dudas o ante cualquier situación de incumplimiento.
Conclusión
La seña en un contrato de alquiler es un elemento importante que debe ser tratado con la debida atención. El conocimiento del Código Civil y Comercial Argentino y los derechos que otorga al inquilino son clave para evitar problemas. Ante cualquier duda o situación de incumplimiento, es fundamental consultar con un profesional legal para asegurar la protección de tus derechos.
Si quieres conocer otros artículos parecidos a Seña por alquiler: código nuevo y no cumplimiento por la inmobiliaria puedes visitar la categoría Derecho inmobiliario.