04/03/2022
La compraventa de inmuebles en dólares en Estados Unidos está sujeta a una compleja legislación fiscal, especialmente para inversores extranjeros. A continuación, analizaremos las regulaciones más importantes y su impacto en las transacciones inmobiliarias.
La Ley FIRPTA y la Retención de Impuestos
La Foreign Investment in Real Property Tax Act(FIRPTA) es la ley estadounidense que regula la retención de impuestos sobre la venta de propiedades por parte de extranjeros. Esta ley establece que el comprador (adquirente) debe retener un porcentaje del precio de venta y remitirlo al Servicio de Impuestos Internos (IRS) al momento del cierre de la transacción. Este porcentaje, generalmente del 15%, funciona como una garantía para asegurar que el vendedor extranjero pague los impuestos correspondientes.
Es crucial comprender que esta retención no es el impuesto final. Se considera más bien un depósito de seguridad. El vendedor extranjero puede tener derecho a un reembolso si la retención excede el impuesto efectivamente adeudado.
¿Quién se considera parte extranjera?
La FIRPTA define a las partes extranjeras sujetas a la retención como:
- No residentes extranjeros (individuos extranjeros)
- Corporaciones extranjeras
- Sociedades extranjeras
- Fideicomisos extranjeros
- Patrimonios extranjeros
Es importante destacar que incluso los residentes legales de Estados Unidos con visas temporales, como estudiantes o trabajadores con visas H1B, pueden considerarse extranjeros a efectos fiscales si no poseen la ciudadanía estadounidense.
Ejemplos :
- Un ciudadano estadounidense que vive en París y vende su casa en Los Ángeles: No se requiere retención.
- Un ciudadano danés con visa H1B, que vive y trabaja en San Diego y vende su casa: No se requiere retención.
- Un ciudadano canadiense que pasa 5 meses al año en Estados Unidos con una visa de turista y vende su casa en Palm Springs: Se requiere retención del 15%.
- Un ciudadano canadiense con número de seguridad social (obtenido por un trabajo anterior en EE. UU.) que vende su casa en Palm Springs mientras se encuentra en Estados Unidos con una visa de turista: Se requiere retención del 15%, el número de seguridad social no altera su condición de no residente.
Tasas de Retención
Las tasas de retención dependen del precio de venta:
| Precio de Venta | Tasa de Retención |
|---|---|
| >$1,000,000 | 15% |
| $300,001 - $1,000,000 | 15% o 10% (si se compra como residencia) |
| ≤ $300,000 | 15% o 0% (si se compra como residencia) |
Para ventas de $300,000 o menos, es posible que el vendedor extranjero no deba ninguna retención, aunque sí podría deber impuestos sobre las ganancias de capital. El IRS confía en que el vendedor pagará el impuesto correspondiente sin la necesidad de una retención previa.
Ejemplos de Aplicación de la Retención
Ejemplo 1: Una pareja de ciudadanos chinos compra una casa en Los Ángeles por $1,000,000 en 2014 y la vende por $1,200,000 en 201La retención será de $180,000 ($1,200,000 x 15%). El impuesto sobre la ganancia de capital real sería aproximadamente de $30,000. Recibirían un reembolso de $150,000, pero con un tiempo de espera considerable.
Ejemplo 2: La misma pareja compra una casa por $1,500,000 y la vende por $1,200,000. La retención sigue siendo de $180,000, a pesar de que hay una pérdida en la venta. El reembolso es de $180,000, pero con un largo tiempo de espera.
Consultas Habituales
¿Qué pasa si el comprador no realiza la retención? El comprador puede enfrentar sanciones significativas por incumplimiento de la ley FIRPTA.
¿Cómo se solicita el reembolso de la retención? El vendedor extranjero debe presentar la declaración de impuestos correspondiente al IRS para solicitar el reembolso del exceso de retención.
¿Existen excepciones a la FIRPTA? Existen algunas excepciones limitadas, pero generalmente se aplican a situaciones muy específicas.
¿Qué sucede con los impuestos estatales? Además de los impuestos federales, pueden aplicarse impuestos estatales sobre la venta de la propiedad.
¿Cómo puedo asegurarme de cumplir con la FIRPTA? Es fundamental contar con asesoramiento legal y fiscal especializado para navegar las complejidades de la FIRPTA y garantizar el cumplimiento de la ley.
Conclusión
La venta de propiedades en dólares en Estados Unidos, especialmente para extranjeros, implica un proceso complejo con implicaciones fiscales importantes. La FIRPTA y su mecanismo de retención requieren una planificación cuidadosa y la asistencia de profesionales para asegurar una transacción fluida y legalmente correcta. La comprensión de las tasas de retención y los procedimientos de reembolso es fundamental para evitar problemas futuros. Un asesoramiento legal y fiscal adecuado es esencial para cualquier persona involucrada en la compraventa de propiedades en Estados Unidos.
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