21/01/2013
El arrendamiento de inmuebles es una actividad económica que presenta complejidades fiscales, especialmente en lo que respecta al Impuesto sobre Sociedades (IS). La legislación, en su artículo 1 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS), establece requisitos específicos para considerar esta actividad como tal, generando incertidumbre y controversia entre contribuyentes y autoridades tributarias.
Requisitos para la Calificación de Actividad Económica
Tradicionalmente, la ley exigía la presencia de un empleado a jornada completa dedicado exclusivamente a la gestión del arrendamiento para considerarlo actividad económica. Este requisito ha sido especialmente restrictivo para empresas con modelos de gestión externalizados o inversores con carteras inmobiliarias extensas. Sin embargo, la Dirección General de Tributos (DGT) ha mostrado una mayor flexibilidad en su interpretación, considerando la subcontratación de gestores especializados como cumplimiento del requisito, siempre que la complejidad y dimensión del negocio así lo justifiquen.
La Perspectiva de la DGT: Flexibilidad y Controversia
La DGT, a través de resoluciones como la V0090-24, ha establecido que la subcontratación de la gestión a empresas especializadas puede considerarse suficiente para calificar el arrendamiento como actividad económica, incluso sin un empleado propio a jornada completa. Este criterio se basa en la evaluación de factores como:
- Complejidad y dimensión del patrimonio inmobiliario: Superficie, variedad de usos, número de arrendatarios.
- Volumen de negocio e ingresos: Importancia económica de la actividad.
- Complejidad del activo inmobiliario: Necesidad de gestión especializada.
- Modelo de gestión del grupo empresarial: Prácticas estándar en diferentes países.
Sin embargo, esta interpretación flexible de la DGT no está exenta de controversias. La ley sigue exigiendo explícitamente el empleado a jornada completa, lo que provoca discrepancias con la jurisprudencia, como se evidencia en la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 18 de octubre de 2023 (recurso 836/2021).
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid: Interpretación Literal de la Ley
Esta sentencia analiza el caso de una empresa con 15 viviendas en alquiler, recalcando la exigencia literal de la ley del empleado a jornada completa. El tribunal concluye que el requisito debe cumplirse estrictamente, sin interpretaciones extensivas. Esta discrepancia entre la DGT y los tribunales genera incertidumbre jurídica para los contribuyentes.
Preguntas Abiertas y Dudas Legales
La nueva resolución de la DGT deja algunas preguntas sin responder:
- Umbral de complejidad o volumen de negocio: ¿A partir de qué nivel se justifica la subcontratación para considerar la actividad económica?
- Necesidad de medios personales: Incluso con medios propios (empleado o contrato de gestión), ¿es realmente necesaria su presencia para el desarrollo de la actividad?
La cuestión de la “necesidad” añade complejidad, pues no existe un criterio claro para determinar cuándo se considera necesaria la contratación de un empleado. La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, por ejemplo, considera que la gestión de 15 viviendas no justifica un empleado a jornada completa, un criterio que contrasta con el régimen de las Entidades Dedicadas al Arrendamiento de Vivienda (EDAV), que exige al menos 8 inmuebles para aplicar el régimen especial.
Tabla Comparativa: DGT vs. Tribunal Superior de Justicia de Madrid
| Criterio | DGT (Resolución V0090-24) | Tribunal Superior de Justicia de Madrid (Recurso 836/2021) |
|---|---|---|
| Requisito de empleado a jornada completa | Puede cumplirse mediante subcontratación de gestor especializado, dependiendo de la complejidad del negocio. | Debe cumplirse literalmente. |
| Consideración de la actividad económica | Flexible, considerando la complejidad y volumen del negocio. | Estricta, basada en el cumplimiento literal de la ley. |
| Número de inmuebles | No se especifica un mínimo, pero se considera la complejidad del negocio. | 15 inmuebles no son suficientes para justificar un empleado a jornada completa. |
Consultas Habituales en el Arrendamiento de Inmuebles
- ¿Cómo se considera la actividad económica en el Impuesto sobre Sociedades para el arrendamiento de inmuebles?
- ¿Es necesario tener un empleado a jornada completa para que el arrendamiento de inmuebles se considere actividad económica?
- ¿Qué ocurre si se subcontrata la gestión del arrendamiento?
- ¿Cuál es el umbral mínimo de complejidad o volumen de negocio para justificar la subcontratación de la gestión?
- ¿Qué sucede si se cuenta con medios propios para la gestión, pero no son estrictamente necesarios?
- ¿Qué sucede si se tienen menos de 8 inmuebles en alquiler?
Necesidad de Clarificación Legal
La situación actual genera una gran incertidumbre jurídica. La discrepancia entre la interpretación de la DGT y la de los tribunales exige una modificación legislativa para aclarar los requisitos para considerar el arrendamiento de inmuebles como actividad económica. Una legislación más precisa y adaptada a la realidad del sector inmobiliario garantizará mayor seguridad jurídica a los contribuyentes y evitará futuros litigios.
Palabras Clave: Arrendamiento de inmuebles, Impuesto sobre Sociedades, actividad económica, DGT, Tribunal Superior de Justicia, subcontratación, gestión inmobiliaria, legislación fiscal, seguridad jurídica.
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