03/04/2020
La amortización de un inmueble es un concepto clave para aquellos que declaran rentas provenientes del alquiler de propiedades. Entender cómo funciona esta deducción puede significar un ahorro considerable en tu declaración de la renta. Este artículo profundiza en los aspectos esenciales de la amortización, explicando cuándo es deducible, cómo calcularla y respondiendo a consultas habituales.
¿Cuándo es deducible la amortización?
La deducibilidad de la amortización está intrínsicamente ligada a la base imponible del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). El artículo 10 de la LIS (Ley del Impuesto sobre Sociedades, aunque los principios son aplicables al IRPF) define la base imponible como la renta obtenida en el periodo impositivo, minorada por ciertas compensaciones. La determinación de esta base imponible puede realizarse a través de distintos métodos: estimación directa, objetiva o indirecta.
En el método de estimación directa, la base imponible se calcula corrigiendo el resultado contable según las normas del Código de Comercio y la LIS. Si un gasto contabilizado no es fiscalmente deducible, se realiza un ajuste positivo, incrementando la base imponible. Inversamente, si un gasto deducible es mayor al contabilizado, se realiza un ajuste negativo, reduciendo la base imponible.
Tabla Resumen de ajustes extracontables
| Ajuste extracontable | Gasto contable > Gasto fiscal | Gasto contable < Gasto fiscal |
|---|---|---|
| Positivo | Negativo | |
| Ingreso contable > Ingreso fiscal | Ingreso contable < Ingreso fiscal | |
| Negativo | Positivo |
La imputación temporal de ingresos y gastos, generalmente siguiendo el principio de devengo (contabilización en el periodo al que corresponde), es fundamental. Excepciones existen para operaciones a plazos o con precio aplazado, donde la renta se considera obtenida proporcionalmente a medida que se cobran los pagos.
El principio de inscripción contable establece que los gastos no imputados contablemente no son fiscalmente deducibles, excepto para elementos amortizables libremente o en casos específicos. En caso de discrepancia entre la imputación temporal y la inscripción contable, generalmente prevalece la imputación temporal, salvo que la inscripción contable evite una tributación inferior a la que correspondería aplicando las normas de imputación temporal.
Requisitos para la deducibilidad de las amortizaciones
Para que las amortizaciones sean deducibles, la depreciación debe ser efectiva, realizada conforme a los métodos establecidos en la LIS y el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades (RIS). Se amortizara el precio de adquisición o coste de producción, excluyendo el valor residual (en el caso de edificaciones, no se amortiza el valor del suelo). La amortización comienza con la puesta en funcionamiento del bien (material o inmueble) o cuando está en condiciones de generar ingresos (intangible).
Métodos de amortización
Existen varios métodos legalmente establecidos:
- Amortización según tabla de amortización de la LIS: Este método utiliza coeficientes de amortización lineal máximos y periodos máximos de amortización para diferentes tipos de elementos patrimoniales. Se puede aplicar el coeficiente máximo, el mínimo o cualquier valor intermedio.
- Amortización según porcentaje constante sobre el valor pendiente de amortización: Se aplica un porcentaje constante sobre el valor pendiente de amortización cada año, resultando en cuotas decrecientes. No aplicable a edificios, mobiliario y enseres.
- Método de números dígitos: Permite cuotas de amortización crecientes o decrecientes, dependiendo del orden de aplicación de los dígitos. No aplicable a edificios, mobiliario y enseres.
- Planes de amortización: Para situaciones donde los métodos anteriores no reflejan la depreciación efectiva, se puede presentar un plan de amortización a la Administración.
Amortización del inmovilizado intangible: Se amortiza según su vida útil o, si no es estimable, con un límite anual máximo de la veinteava parte de su importe. El fondo de comercio también tiene un límite de amortización anual máxima de la veinteava parte de su valor.
Libertad de amortización: La LIS permite la amortización libre para ciertos elementos, como bienes de sociedades laborales, elementos afectos a I+D, o bienes de explotaciones asociativas prioritarias, entre otros. También hay libertad de amortización para bienes nuevos con un valor unitario menor a 300 euros, hasta un límite anual.
Amortización de bienes adquiridos mediante contrato de arrendamiento financiero: Existe un régimen especial que permite una amortización acelerada, con ciertas condiciones. Las cuotas de recuperación del coste se consideran gasto deducible, con un límite, pudiéndose deducir la parte no deducida en periodos posteriores. Este régimen ofrece ventajas fiscales significativas.
¿Qué significa amortización del inmueble en la declaración de la renta?
La amortización del inmueble en la declaración de la renta representa la deducción por el desgaste o depreciación del inmueble alquilado. Este desgaste, aunque no sea visible, se traduce en una reducción de valor con el paso del tiempo. Hacienda permite utilizar este desgaste para reducir la base imponible y, por lo tanto, la cantidad de impuestos a pagar.
Cómo se calcula la amortización de un inmueble
Para calcular la amortización, necesitas:
- Valor catastral total
- Valor catastral de la construcción
- Valor de compra del inmueble (incluyendo gastos asociados)
Los pasos son:
- Calcular el porcentaje de la construcción: (Valor catastral construcción / Valor catastral total)
- Aplicar este porcentaje al precio de compra total del inmueble.
- Elegir el valor más alto entre el valor catastral de la construcción y el resultado del paso anterior.
- Aplicar un 3% al valor más alto obtenido.
El resultado representa la cantidad que podrías deducir de tus ingresos por alquiler.
Ejemplo práctico
Valor catastral total: 120.000 €
Valor catastral de la construcción: 4000 €
Precio de compra: 180.000 €
Gastos asociados: 000 €
Porcentaje de construcción: 4000 / 120.000 = 40%
Valor de compra ponderado: (180.000 + 000) 40% = 7600 €
Valor mayor: 7600 €
Amortización deducible: 7600 0.03 = 208 €
En este ejemplo, se podrían deducir 208 € de los ingresos del alquiler.
Consultas habituales
- ¿Es obligatorio calcular la amortización? No es obligatorio, pero es muy recomendable para reducir la cantidad de impuestos a pagar.
- ¿Dónde consigo el valor catastral? En el recibo del IBI, en los datos fiscales de Hacienda o en la web del Catastro.
- ¿La amortización solo aplica a viviendas? No, también a locales, garajes, o cualquier inmueble alquilado.
La amortización del inmueble es una herramienta crucial para reducir la carga fiscal al declarar rentas por alquiler. Comprender su cálculo y aplicación puede generar un ahorro significativo. Recuerda que esta información es de carácter general y es recomendable consultar con un asesor fiscal para casos específicos.
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