21/11/2009
En Argentina, alquilar un inmueble que requiere reparaciones es una situación común que genera dudas tanto para propietarios como inquilinos. La Ley de Alquileres, modificada en octubre de 2023, regula este aspecto, aunque deja ciertos puntos abiertos a la interpretación.
¿Quién paga las reparaciones?
La Ley 2737 establece que el propietario (locador) debe mantener la propiedad en condiciones de uso y realizar las reparaciones necesarias por deterioros no imputables al inquilino (locatario). Esto significa que, generalmente, el inquilino solo se responsabiliza por los daños que él mismo cause o aquellos resultantes del uso normal de la vivienda, con ciertas excepciones.
La ley no define exhaustivamente qué constituye un daño imputable al inquilino. Por ejemplo, la rotura de un calefón es responsabilidad del propietario, mientras que el cambio del “cuerito” de una canilla suele correr por cuenta del inquilino. Sin embargo, situaciones como la rotura de una cortina, el flotante del inodoro o un enchufe, pueden generar disputas sobre la responsabilidad.
Consultas habituales:
- ¿Qué pasa si el daño es por desgaste natural? El propietario es responsable de las reparaciones por desgaste natural, siempre que no sea imputable al inquilino por mal uso.
- ¿Quién se encarga de la reparación de artefactos electrodomésticos? Depende del contrato. Si se incluyen en el contrato, es responsabilidad del propietario. Si no se incluyen, el inquilino puede optar por repararlos por su cuenta y luego reclamar el reembolso.
- ¿Y si hay una gotera? Una gotera es una reparación urgente a cargo del propietario.
- ¿Qué ocurre con las reparaciones menores? Las reparaciones menores, que no afecten la habitabilidad de la vivienda, pueden ser responsabilidad del inquilino.
Plazos para las reparaciones:
La ley establece plazos para las reparaciones según su urgencia:
Reparaciones urgentes (24 horas):
El inquilino debe notificar al propietario. Si no hay respuesta o solución en 24 horas, el inquilino puede realizar la reparación y luego facturarle al propietario.
Reparaciones no urgentes (10 días):
El inquilino debe intimar al propietario. Si no hay respuesta o solución en 10 días, el inquilino puede realizar la reparación y luego facturarle al propietario.
¿Qué se considera una reparación urgente?
La ley no define qué constituye una reparación urgente. Esto genera controversias, ya que el inquilino que convive con el problema lo considera urgente, mientras que el propietario puede diferir la reparación para obtener presupuestos o buscar una solución más económica. Por ello, es recomendable especificar en el contrato qué se considera urgente y los procedimientos a seguir.
Recomendaciones para evitar conflictos:
- Detallar en el contrato: Especificar qué tipo de reparaciones son responsabilidad del propietario y del inquilino, incluyendo plazos y procedimientos.
- Notificaciones formales: Utilizar notificaciones por escrito (correo electrónico certificado o carta documento) para dejar registro de los reclamos.
- Inclusión del administrador en el contrato (edificios): Si se trata de un departamento, incluir en el contrato la participación del administrador del consorcio en la determinación de la urgencia de la reparación.
- Conservar comprobantes: Guardar todas las facturas, presupuestos y comunicaciones relacionadas con las reparaciones.
Tabla comparativa:
| Tipo de reparación | Responsable | Plazo | Procedimiento |
|---|---|---|---|
| Urgente (gotera, falta de gas, etc.) | Propietario | 24 horas | Notificación al propietario. Si no se soluciona en 24 horas, el inquilino puede realizar la reparación y facturarla. |
| No urgente (pintura, cambio de grifería, etc.) | Propietario (generalmente) | 10 días | Intimación al propietario. Si no se soluciona en 10 días, el inquilino puede realizar la reparación y facturarla. |
| Daños causados por el inquilino | Inquilino | Inmediato | Reparación a cargo del inquilino. |
Cambios clave en la Ley de Alquileres 2023:
- Valores en pesos: Los precios de alquiler deben fijarse en pesos argentinos.
- Aumentos semestrales: Las actualizaciones de alquiler se realizan cada seis meses.
- Nueva fórmula de ajuste: Se utiliza el coeficiente "Casa Propia".
- Beneficios impositivos: Deducciones del Impuesto a las Ganancias para propietarios e inquilinos.
Conclusión: La ley de alquileres ofrece un marco para resolver las reparaciones en inmuebles alquilados, pero la falta de precisión en algunos puntos puede generar conflictos. Una correcta redacción del contrato, con la especificación de las responsabilidades y procedimientos, es fundamental para evitar disputas entre propietarios e inquilinos.
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