13/05/2022
Comprar o vender una propiedad en Colombia implica más que solo el precio del inmueble. Existen costos asociados, como los gastos de escrituración, que pueden ser significativos. Entender cómo se reparten estos gastos entre comprador y vendedor es crucial para una transacción exitosa.
Gastos Notariales: Un Desglose Detallado
Los gastos notariales abarcan varios conceptos, y su distribución puede variar según lo acordado en el contrato de compraventa. Sin embargo, algunos costos son usualmente compartidos, mientras que otros recaen principalmente en una de las partes.
Escrituración de la Propiedad
La escritura pública formaliza la compraventa. Tradicionalmente, el 0.54% del valor total de la propiedad se destina a los gastos de escrituración, dividido en partes iguales entre comprador y vendedor. Sin embargo, en el caso de inmuebles nuevos, el costo completo suele ser asumido por el comprador.
Ejemplo: Propiedad de $270 millones. Gastos de escrituración: $45000. Tradicionalmente, comprador y vendedor pagarían $72000 cada uno. En una propiedad nueva, el comprador asumiría los $45000.
Retención en la Fuente (RTF)
La retención en la fuente es un impuesto que se aplica sobre las ganancias obtenidas por la venta de un inmueble. Este gravamen, equivalente al 1% del valor total de la venta, es responsabilidad del vendedor.
Ejemplo: Propiedad de $270 millones. RTF: $700.000 (pagado por el vendedor).
Impuesto de Beneficencia y Registro
El impuesto de beneficencia, cuyo porcentaje varía según la ciudad o departamento, suele ser del 1% del valor de la propiedad y lo asume el comprador. Los gastos de registro, que corresponden a la inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, representan aproximadamente el 67% del valor total y también son cubiertos por el comprador.
Ejemplo: Propiedad de $270 millones. Impuesto de beneficencia: $700.000. Gastos de registro: $50000 (ambos pagados por el comprador).
Promesa de Compraventa
Los gastos relacionados con la promesa de compraventa, como la redacción y autenticación del documento, generalmente son asumidos por el comprador. El valor de las arras, que suelen representar un porcentaje (por ejemplo, 10%) del valor total, también las cancela el comprador.
Tabla Comparativa de Gastos
| Concepto | Porcentaje | Quién Paga |
|---|---|---|
| Escrituración (Propiedad Usada) | 0.54% | Comprador y Vendedor (50% cada uno) |
| Escrituración (Propiedad Nueva) | 0.54% | Comprador |
| Retención en la Fuente | 1% | Vendedor |
| Impuesto de Beneficencia | 1% (aprox.) | Comprador |
| Gastos de Registro | 67% (aprox.) | Comprador |
| Promesa de Compraventa | Variable | Comprador |
Gastos Adicionales
Además de los gastos notariales, hay otros costos a considerar:
- Avalúo: Su costo depende del valor del inmueble y lo suele pagar el comprador .
- Estudio de títulos: Generalmente a cargo del comprador , para verificar la legalidad de la propiedad.
- Créditos hipotecarios: Gastos asociados a la financiación de la compra.
- Impuesto predial: Debe verificarse la proporción a pagar por cada parte.
- Administración (en caso de apartamentos): La responsabilidad del pago puede variar según lo establecido.
Consultas Habituales
¿Quién paga el impuesto predial? Depende de lo acordado en el contrato, pero generalmente se prorratea entre comprador y vendedor según la fecha de la transacción.
¿Es negociable la distribución de gastos? Sí, la distribución de gastos se puede negociar entre el comprador y el vendedor, siempre que ambas partes lleguen a un acuerdo.
¿Qué pasa si no se llega a un acuerdo? En caso de desacuerdo, se recomienda la asesoría legal para definir la mejor solución.
¿Cómo puedo calcular los costos totales? Se recomienda buscar asesoría profesional para obtener un presupuesto detallado de todos los gastos.
¿Es necesario un abogado? Si bien no es obligatorio, se recomienda contar con asesoría legal para entender los detalles de los contratos y proteger sus derechos.
Conclusión
Entender la distribución de los gastos de escrituración es fundamental para una compraventa inmobiliaria exitosa. Si bien la información presentada es general, y los porcentajes pueden variar según la localidad y el acuerdo entre las partes, esta tutorial ofrece una base para preparar su presupuesto y negociar los términos de la transacción de manera informada. Recuerde siempre buscar asesoría profesional para garantizar una operación segura y transparente.
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