04/01/2022
Comprar una propiedad en España como no residente es una posibilidad atractiva para muchos extranjeros, pero requiere comprender los requisitos legales y fiscales. Este artículo detalla los pasos necesarios, impuestos aplicables y consideraciones importantes para una transacción exitosa.
¿Pueden los no residentes comprar propiedades en España?
Sí, los ciudadanos extranjeros pueden comprar propiedades en España. El proceso es similar al de los residentes, aunque con algunas particularidades en cuanto a documentación y tributación.
Documentación necesaria para no residentes
La documentación requerida puede variar ligeramente dependiendo de la nacionalidad del comprador, pero generalmente incluye:
- Pasaporte o documento de identidad nacional.
- Número de Identificación Fiscal (NIF) : Es esencial obtener un NIF para realizar transacciones inmobiliarias en España. Se solicita en la oficina de la Agencia Tributaria.
- Prueba de fondos suficientes para la compra. Esto puede incluir extractos bancarios o cartas de bancos.
- Escritura pública de compraventa : Este documento debe ser firmado ante un notario público español.
- Traducción jurada de documentos : Si la documentación no está en español, debe presentarse una traducción oficial.
Impuestos para no residentes
Los no residentes que compran propiedades en España están sujetos a varios impuestos:
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR):
Este impuesto se aplica sobre la ganancia obtenida por la venta de la propiedad. El tipo impositivo varía según el país de residencia del vendedor y puede ser del 19% o 24%, dependiendo del convenio de doble imposición existente. El comprador debe retener el 3% del precio de venta y ingresarlo a la Agencia Tributaria mediante el modelo 21
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI):
Es un impuesto anual que se paga al ayuntamiento donde se ubica la propiedad. El importe se calcula en base al valor catastral del inmueble.
Impuesto sobre el Patrimonio:
Este impuesto se aplica sobre el patrimonio neto de las personas con un valor superior a un determinado umbral (que varía según la comunidad autónoma). Para inmuebles, generalmente se aplica si el valor supera los 700.000€ (en Cataluña 500.000€).
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD):
Este impuesto se paga por la formalización de la escritura pública de compraventa y generalmente es del 1% del valor escriturado. Se aplica un 1% adicional si se solicita una hipoteca.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA:
Se aplica a la compra de viviendas de segunda mano (ITP, que varía entre el 5% y el 11% dependiendo de la comunidad autónoma) o viviendas nuevas (IVA, que es del 10%).
Pasos para comprar una propiedad en España como no residente:
- Búsqueda de la propiedad: Utilizar agentes inmobiliarios locales puede facilitar el proceso.
- Negociación del precio y condiciones de compra: Es recomendable contar con asesoramiento legal.
- Obtención del NIF: Fundamental para realizar transacciones financieras y tributarias.
- Firma de la escritura pública de compraventa ante notario: En este acto se formaliza la transacción.
- Inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad: Esto formaliza legalmente la propiedad del inmueble.
- Pago de impuestos: El comprador debe retener el 3% del precio de venta para el IRNR del vendedor.
Consideraciones adicionales:
- Asesoramiento legal: Es fundamental contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario español.
- Asesoramiento fiscal: Un asesor fiscal puede ayudar a comprender las obligaciones tributarias y a optimizar la planificación fiscal.
- Convenios de doble imposición: Es importante verificar si existe un convenio de doble imposición entre España y el país de residencia del comprador para evitar la doble tributación.
Tabla comparativa de impuestos
| Impuesto | Tipo | Comentarios |
|---|---|---|
| IRNR (Transmisión Inmuebles) | 19% o 24% (dependiendo del país de residencia del vendedor y del convenio de doble imposición) | Retención del 3% por el comprador. |
| IBI | Variable (según el valor catastral) | Anual. |
| Impuesto sobre el Patrimonio | Variable (según la comunidad autónoma) | Sobre patrimonio neto superior a un determinado umbral. |
| AJD | 1% + 1% (si hay hipoteca) | Sobre el valor escriturado. |
| ITP o IVA | 5%-11% (ITP) o 10% (IVA) | ITP para inmuebles de segunda mano, IVA para inmuebles nuevos. |
Consultas habituales:
- ¿Cuánto cuesta comprar una casa en España? El precio varía según la ubicación, tamaño y características de la propiedad.
- ¿Qué gastos adicionales hay que tener en cuenta? Gastos notariales, registrales, impuestos, honorarios de abogados y agentes inmobiliarios.
- ¿Puedo obtener una hipoteca en España como no residente? Sí, pero las condiciones pueden variar según la entidad financiera y la situación financiera del comprador.
- ¿Qué pasa si soy ciudadano de la UE? Los ciudadanos de la UE tienen los mismos derechos que los residentes españoles para comprar propiedades.
- ¿Necesitaré un visado? Dependerá de la nacionalidad del comprador y el tiempo que planee permanecer en España.
Comprar una propiedad en España como no residente implica comprender los aspectos legales y fiscales del proceso. La planificación adecuada y la búsqueda de asesoramiento profesional son cruciales para una transacción exitosa y sin problemas. Recuerde que esta información es para fines generales y puede cambiar con el tiempo. Es fundamental consultar con profesionales para obtener asesoramiento específico en su caso.
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