20/04/2018
Comprar una vivienda es una decisión importante que requiere una planificación financiera exhaustiva. Más allá del precio de la propiedad y el financiamiento, existen costos adicionales que deben considerarse: los gastos de escrituración. Este artículo detalla todos los aspectos relevantes para que puedas calcular con precisión el presupuesto necesario.
¿Qué son los Gastos de Escrituración?
Los gastos de escrituración engloban todos los costos asociados a la formalización legal de la compraventa de un inmueble ante notario. Este proceso garantiza la transferencia legal de la propiedad del vendedor al comprador, protegiendo los intereses de ambas partes. Estos gastos incluyen una variedad de conceptos, que detallaremos a continuación.
Detalle de los Gastos
Es crucial comprender cada componente para evitar sorpresas y planificar adecuadamente:
Gastos Notariales:
Corresponden a los honorarios del notario por la elaboración de la escritura pública. Estos representan aproximadamente el 0.54% del valor del inmueble. Este porcentaje puede variar ligeramente según la notaría y la complejidad de la operación.
Impuesto de Beneficencia (Impuesto de Registro y Anotaciones):
Este impuesto se paga para legalizar la propiedad a nombre del comprador en el Registro de Instrumentos Públicos. Generalmente, corresponde al 1% del valor del inmueble.
Impuesto de Registro:
Se liquida después del Impuesto de Beneficencia y también se paga en el Registro de Instrumentos Públicos. Representa el 0.67% del valor del inmueble (puede variar según la notaría y el inmueble).
Retención en la Fuente:
Este impuesto lo paga el vendedor a la DIAN (Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales) como pago anticipado sobre la compraventa. El porcentaje varía según el vendedor sea persona natural o jurídica y el valor del inmueble:
- Personas Naturales: 1% si el valor del inmueble es inferior a 685 millones de pesos; 5% si supera este valor.
- Personas Jurídicas exentas de pago de renta: Este impuesto no aplica.
Honorarios del Notario:
Los honorarios del notario son adicionales a los gastos notariales y varían según diversos factores: ubicación de la notaría, complejidad del caso, número de folios de la escritura, etc. Se sitúan en un rango promedio de entre el 0.3% y el 0.7% del valor del inmueble.
Certificado de Tradición y Libertad:
Este documento es esencial, ya que refleja el historial completo del inmueble: propietarios anteriores, hipotecas, embargos, fecha de construcción, linderos, etc. Su costo varía según la complejidad de la búsqueda y la entidad que lo emite.
Tabla Comparativa de Gastos (Ejemplo)
Para una vivienda de $400.000.000, los costos aproximados serían:
| Concepto | Porcentaje | Costo Aproximado |
|---|---|---|
| Gastos Notariales | 0.54% | $160.000 |
| Impuesto de Beneficencia | 1% | $000.000 |
| Impuesto de Registro | 0.67% | $680.000 |
| Retención en la Fuente (Vendedor - Persona Natural, valor < 685 millones) | 1% | $000.000 |
| Honorarios Notario (promedio) | 0.5% | $000.000 |
| Certificado de Tradición y Libertad | Variable | $500.000 - $000.000 |
| Total Aproximado | $1340.000 - $1340.000 |
Nota: Estos valores son aproximados y pueden variar según la ubicación geográfica, la notaría elegida y las características específicas de la transacción.
¿Quién Paga Qué?
La distribución de los gastos de escrituración entre comprador y vendedor se define en la promesa de compraventa. Generalmente, se establece una división equitativa, pero existen acuerdos particulares. Es fundamental dejar esto claramente estipulado en el contrato para evitar malentendidos posteriores.
Consultas Habituales
- ¿Son negociables los gastos de escrituración? En algunos casos, se puede negociar la distribución de los costos entre comprador y vendedor, pero los valores establecidos por ley no suelen ser negociables.
- ¿Puedo pagar los gastos de escrituración con financiación? Depende de la entidad financiera. Algunos bancos o instituciones pueden incluir estos gastos en el crédito hipotecario.
- ¿Qué pasa si no pago los gastos de escrituración? Sin el pago completo de todos los gastos, la escritura pública no se podrá realizar y la transacción no se formalizará.
Conclusión
Planificar la compra de una vivienda requiere incluir los gastos de escrituración en el presupuesto. Estos costos, aunque adicionales, son indispensables para la legalización de la compraventa. Comprender cada uno de los componentes y su costo aproximado permitirá una gestión financiera eficiente y evitará sorpresas desagradables durante el proceso.
Recuerda que es fundamental consultar con un notario y asesor legal para obtener información precisa y adaptada a tu situación particular. Una buena planificación te permitirá disfrutar de tu nueva vivienda con tranquilidad financiera.
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