31/03/2022
El tema del Impuesto sobre el Valor Añadido ( IVA ) en los arrendamientos de inmuebles genera muchas dudas, especialmente para inmobiliarias y particulares. Esta información aclara cuándo se aplica el IVA en el pago de alquileres en España, desglosando los diferentes escenarios y obligaciones fiscales.
¿Cuándo llevan IVA los arrendamientos?
En general, todos los arrendamientos de inmuebles están sujetos al IVA, aunque existen exenciones según la situación específica. Es crucial diferenciar entre particulares y empresas (incluyendo inmobiliarias ), así como el tipo de inmueble y su uso.
Base Imponible
La base imponible para el cálculo del IVA es la renta acordada en el contrato de arrendamiento. Esto incluye la renta base, así como otros gastos que puedan estar incluidos en el acuerdo, como gastos de comunidad, IBI, suministros, etc. La actualización de la base imponible depende de la fecha del contrato y si este incluye una cláusula de actualización, pudiendo estar sujeta al IPC o IGC.
Actualización de la Base Imponible
| Fecha Publicación BOE | Con Cláusula de Actualización | Sin Cláusula de Actualización |
|---|---|---|
| Hasta 25/11/94 | IPC los primeros 5 años. Libertad de pacto desde el 6º año. | IPC |
| Desde 26/11/94 hasta 05/06/13 | Libertad de pacto | IPC |
| Desde 06/06/13 hasta 31/03/15 | Libertad de pacto | No se actualiza |
| Desde 01/04/2015 hasta 18/12/18 | Libertad de pacto | IGC |
| Desde 19/12/18 hasta 24/01/19 | Libertad de pacto | IGC |
| Desde 25/01/19 hasta 05/03/19 | Libertad de pacto, máximo IPC | IGC |
IPC : Índice de Precios al Consumo. IGC : Índice de Garantía de Competitividad.
Vivienda Habitual y Permanente
Para efectos tributarios, se considera Vivienda Habitual y Permanente aquella que el arrendatario va a usar como residencia continua durante al menos 3 años, residiendo efectivamente durante los 12 meses posteriores al arrendamiento. Se pueden incluir hasta 2 plazas de garaje y 1 trastero en el mismo edificio.
Es importante destacar que arrendar una vivienda que era Vivienda Habitual y Permanente implica la pérdida de posibles deducciones fiscales para el arrendador.
Servicios Complementarios de Hospedaje
La prestación de servicios complementarios propios de la actividad hotelera (limpieza periódica, cambio de ropa de cama, etc.) influye en la aplicación del IVA. Servicios básicos de mantenimiento no se consideran dentro de esta categoría.
Grupos de Inmuebles y Tipos de IVA
La clasificación de los inmuebles en diferentes grupos determina el tipo de IVA aplicable:
| Grupo | Descripción | IVA |
|---|---|---|
| 1º | Viviendas arrendadas para uso exclusivo como Vivienda Habitual y Permanente (sin opción a compra). | 0% |
| 2º | Viviendas VPO arrendadas con opción a compra para uso exclusivo como Vivienda Habitual y Permanente (arrendador: promotora o empresa de renting > 10 años). | 4% |
| 3º | Viviendas (no VPO) arrendadas con opción a compra para uso exclusivo como Vivienda Habitual y Permanente (arrendador: promotora o empresa de renting > 10 años). | 10% |
| 4º | Viviendas arrendadas por temporada, con servicios complementarios de hospedaje. | 10% |
| 5º | Viviendas arrendadas por temporada, sin servicios complementarios de hospedaje. | 0% |
| 6º | Viviendas arrendadas para uso mixto (vivienda y actividad lucrativa). | 21% |
| 7º | Garajes o trasteros en el mismo edificio que la Vivienda Habitual y Permanente del arrendatario, arrendados conjuntamente. | 0% |
| 8º | Garajes o trasteros en un edificio diferente a la Vivienda Habitual y Permanente del arrendatario. | 21% |
| 9º | Locales de negocios. | 21% |
| 10º | Habitaciones (sin servicios complementarios de hospedaje). | 0% |
| 11º | Habitaciones (con servicios complementarios de hospedaje). | 10% |
Censo de Empresarios, Profesionales o Retenedores
Las inmobiliarias y los profesionales que realizan arrendamientos deben darse de alta en el Censo de empresarios, profesionales o retenedores. Los particulares generalmente no necesitan hacerlo.
Declaración del IVA
La declaración del IVA se realiza mediante los modelos 303 y 390 (o exención de este último). El devengo del IVA depende del criterio contable aplicado (caja o devengo).
Recuperación del IVA en Arrendamientos Impagados
El arrendador puede recuperar el IVA de un arrendamiento impagado siguiendo los procedimientos específicos según el criterio contable utilizado. Esto implica considerar la renta como incobrable y realizar los trámites correspondientes.
Desgravación del IVA para el Arrendador
El arrendador puede desgravarse el IVA soportado en gastos relacionados con el inmueble, aplicando la prorrata general o especial. Las comunidades de bienes o propietarios tienen reglas específicas.
IVA en Indemnizaciones y Fianzas
Las indemnizaciones por rescisión de contrato generalmente no llevan IVA. Las fianzas tampoco. Sin embargo, una indemnización pagada por el arrendador al arrendatario sí lleva IVA.
Cuatro Casos Posibles
Caso 1º: Particular-Particular
Aplica para los grupos 1, 5, 7 y El arrendador no está obligado a emitir factura salvo que el arrendatario la solicite. El arrendamiento está exento de IVA.
Caso 2º: Empresa/ Inmobiliaria -Particular
Aplica para los grupos 1, 2, 3, 4, 7 y 1Existen situaciones con IVA exento y otras con IVA del 10% o 21%, dependiendo del tipo de inmueble y servicios prestados.
Caso 3º: Particular-Empresa/ Inmobiliaria
El arrendador particular está exento de IVA, mientras que el arrendatario empresa/ inmobiliaria deberá pagar el IVA según corresponda.
Caso 4º: Empresa/ Inmobiliaria -Empresa/ Inmobiliaria
Ambos están sujetos a las obligaciones fiscales correspondientes, con el IVA aplicable según el tipo de inmueble y los servicios prestados.
Nota: Esta información es para fines educativos y no constituye asesoramiento fiscal. Es recomendable consultar con un profesional para casos específicos.
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