Qué son las expensas en un alquiler?

Las expensas en un alquiler son un tema recurrente de confusión y controversia entre inquilinos y propietarios. Se trata de los gastos comunes necesarios para el funcionamiento y mantenimiento de un edificio en propiedad horizontal, es decir, edificios de departamentos donde la propiedad se divide en unidades funcionales (departamentos) y partes comunes (pasillos, ascensores, etc.). Son los costos compartidos por todos los residentes del inmueble.

¿Qué gastos incluyen las expensas?

Las expensas se dividen generalmente en dos categorías principales:

Expensas Ordinarias:

Son los gastos regulares y necesarios para el mantenimiento del edificio. Corresponden al inquilino, a menos que se acuerde lo contrario en el contrato de alquiler. Algunos ejemplos son:

• Limpieza de espacios comunes: Pasillos, escaleras, áreas de acceso, etc.
• Seguridad: Sueldos de personal de seguridad, sistemas de vigilancia.
• Mantenimiento: Reparaciones menores y mantenimiento preventivo de ascensores, bombas de agua, instalaciones eléctricas, etc.
• Servicios: Agua, luz, gas (en algunos casos, la provisión de estos servicios a los espacios comunes).
• Administración: Honorarios del administrador, gastos bancarios y de cobranza.
• Seguros: Primas de seguros del edificio.

Algunos contratos de alquiler especifican que el inquilino se hace cargo de la mitad del Impuesto Inmobiliario (TGI), mientras que el propietario asume la otra mitad. Es crucial revisar el contrato para aclarar este punto.

Expensas Extraordinarias:

Estas son erogaciones no previstas y generalmente de mayor envergadura que requieren la aprobación de una asamblea de propietarios. Corresponden al propietario. Ejemplos:

• Reparaciones mayores: Reemplazo de la caldera, reparación de daños estructurales importantes.
• Mejoras: Instalación de nuevos sistemas de seguridad, reformas en áreas comunes.
• Gastos judiciales: Indemnizaciones por accidentes, litigios.

¿Qué ocurre con los gastos no habituales?

Existen gastos que, si bien son ordinarios en su naturaleza, no son habituales. Es decir, se producen con menor frecuencia. La responsabilidad de estos gastos suele depender del caso específico y del contrato de alquiler, requiriendo un análisis de cada situación.

Diferencias entre expensas ordinarias y extraordinarias:

Consultas Habituales:

• ¿Quién paga el seguro del edificio? Generalmente, el propietario.
• ¿Quién paga las reparaciones en el departamento? Las reparaciones menores (por desgaste común) generalmente corresponden al inquilino. Las reparaciones mayores (por roturas o daños estructurales) al propietario.
• ¿Qué ocurre si el inquilino no paga las expensas? El propietario suele ser responsable del pago ante el consorcio y luego puede reclamar el monto al inquilino.
• ¿Cómo se liquidan las expensas? Según el reglamento de copropiedad, normalmente en proporción a la superficie o valor de la unidad funcional.
• ¿Puedo ver el detalle de las expensas? Sí, tienes derecho a solicitar el detalle de los gastos que componen las expensas.

Recomendaciones:

• Revisar cuidadosamente el contrato de alquiler: Aclarar responsabilidades en cuanto al pago de expensas ordinarias y extraordinarias.
• Solicitar el detalle de las expensas: Verificar la justificación de cada gasto.
• Comunicarse con el administrador: Resolver dudas o plantear reclamos.
• Ahorro de expensas: En caso de ser propietario, existen varias estrategias para reducir las expensas comunes y extraordinarias, tales como analizar gastos, comparar precios y servicios, implementar tecnologías de eficiencia energética y promover prácticas sustentables.

Comprender qué son las expensas y cómo se distribuyen las responsabilidades es fundamental para evitar conflictos entre inquilinos y propietarios. La transparencia y la comunicación clara son clave para una convivencia armoniosa.

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